Vendre un appartement dans une copropriété en difficulté

Une copropriété peut être placée sous mandat ad hoc lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, ou 15 % au-delà de deux cents lots, et sous administration provisoire lorsque son équilibre financier est gravement compromis. Vendre reste possible dans les deux cas, mais l'existence de la procédure doit figurer dès l'annonce, et l'acquéreur doit recevoir les comptes et les dettes du syndicat avant de s'engager.

Publié le 2 octobre 2026 par Rachat Immo

Mise à jour le 2 octobre 2026

Les deux procédures, et ce qui les déclenche

Deux mécanismes existent, et ils ne disent pas la même chose de l'immeuble. Le premier est le mandat ad hoc. Il se déclenche lorsque, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, ou 15 % dans une copropriété de plus de deux cents lots. Le juge désigne alors un mandataire ad hoc, qui remet un rapport dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision judiciaire. Ce rapport analyse les comptes du syndicat et l'état du bâti et propose des mesures de redressement : c'est la première pièce à demander. Peuvent saisir le juge le syndic, des copropriétaires représentant 15 % des voix, un fournisseur d'eau ou d'énergie impayé depuis plus de six mois, ou une autorité publique.

Le second est l'administration provisoire. Elle suppose que l'équilibre financier du syndicat soit gravement compromis, ou que le syndicat soit dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Elle est prononcée par le tribunal judiciaire, et l'administrateur provisoire désigné se substitue au syndic et en exerce les pouvoirs, pour la durée que le juge fixe. Un troisième mécanisme, la procédure de carence, vise les immeubles qui ne peuvent plus être redressés.

Ce que vous devez déclarer, et dès l'annonce

L'obligation commence avant la promesse. L'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation impose que toute annonce de vente d'un lot mentionne que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de votre quote-part des dépenses courantes, et, lorsque c'est le cas, que le syndicat fait l'objet d'une procédure des articles 29-1 A ou 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ou de l'article L. 615-6 du même code.

À la promesse, l'article L. 721-2 impose d'annexer un dossier précis : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec leurs modificatifs, la fiche synthétique établie par le syndic, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, les charges attachées à votre lot, les sommes que vous devez au syndicat et celles qu'il vous doit, l'état global des impayés et de la dette du syndicat envers ses fournisseurs, le montant du fonds de travaux et la part de votre lot, et, selon l'âge de l'immeuble, les conclusions du diagnostic technique global. Omettre ces pièces ne fait pas gagner de temps : lorsque les informations financières ou la surface ne sont pas annexées, le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel ne court qu'à compter du lendemain du jour où ces documents lui sont remis.

Ce que cela coûte, et ce que nous faisons de ce dossier

Un poste est chiffré et plafonné : l'état daté, que le syndic établit pour la vente. Ses honoraires ne peuvent pas dépasser 380 € toutes taxes comprises, plafond fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce coût est à votre charge en tant que vendeur. Ce document dit trois choses : les sommes que vous devez au syndicat, celles qu'il vous doit, et celles que devra le nouveau propriétaire. Son annexe porte les budgets des deux exercices précédents et les procédures en cours concernant l'immeuble. Le pré-état daté que certains syndics facturent avant la promesse, lui, n'a pas de base réglementaire et son prix n'est pas plafonné : faites vérifier par votre notaire ce que votre syndic vous réclame avant de le payer.

De notre côté, nous ne chiffrons pas un dossier dont le montant des travaux dépend d'une décision à venir. Lorsqu'une copropriété est sous administration provisoire, nous demandons le rapport de l'administrateur et le plan d'apurement des dettes avant toute offre : selon leur contenu, le dossier redevient estimable ou il ne l'est pas, et nous le disons. Les règles citées ici sont celles de 2026 et elles comportent des cas particuliers : faites vérifier votre situation par votre notaire avant de fixer une date de vente.

Sources

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 29-1 A et 29-1 B : désignation du mandataire ad hoc, seuils de 25 % des sommes exigibles et de 15 % au-delà de deux cents lots, rapport dans un délai de trois mois renouvelable une fois
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 29-1 : administration provisoire prononcée par le tribunal judiciaire
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1 : honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté
Code de la construction et de l'habitation, article L. 721-1 : mentions obligatoires des annonces de vente d'un lot de copropriété, dont les procédures des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article L. 615-6
Code de la construction et de l'habitation, article L. 721-2 : documents annexés à la promesse et point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur
Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 : plafond de 380 € toutes taxes comprises des honoraires de l'état daté
Institut national de la consommation, fiches « État daté » et « Que faire en cas de difficultés dans une copropriété » ; Agence nationale pour l'information sur le logement, analyse juridique « Procédure d'alerte préventive, le mandataire ad hoc »

Textes consultés dans leur reproduction en ligne, sur inc-conso.fr, anil.org, justice.pappers.fr, chambre-gironde.notaires.fr et informationsrapidesdelacopropriete.fr. Légifrance n'a pas été ouvert pour cet article. le 2 octobre 2026. Ce document est informatif. Il ne remplace ni un conseil notarial, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal.

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