Notre taux d'erreur, mesuré et publié.
Mise à jour le
Le taux publié est de 11,2 % d'erreur médiane. Il mesure notre calcul quand il lit la médiane des ventes voisines, sans tenir compte des déclarations du vendeur. La précision de la lecture fondée sur vos déclarations n'est pas encore mesurée sur des dossiers réels. Depuis le 10 septembre 2026, la mesure publiée ne porte que sur les appartements, seul type de bien racheté depuis cette date. Un taux d'ensemble qui y mêlerait les maisons ne décrirait pas ce que vous recevez. La maison reste mesurée à part, plus bas, avec son effectif. Voici la mesure, la méthode, et ce que cela change pour vous.
Ce que mesure chaque chiffre
- Le taux publié, 11,2 %, mesure notre calcul quand il lit la médiane des ventes voisines, sans tenir compte des déclarations du vendeur.
- La lecture au quantile, qui place votre bien plus haut ou plus bas dans les prix voisins selon vos réponses, part de vos déclarations. Sa précision sur dossiers réels n'est pas encore mesurée. Elle le sera en comparant les estimations enregistrées avec les ventes réelles, avec un enregistrement complet depuis le 2 novembre 2026. D'ici là, nous publions l'effet mesuré d'une déclaration favorable : + 11 % en médiane sur 1 925 adresses, par rapport à la médiane locale. Avant visite, la lecture est plafonnée au troisième quartile.
- La fourchette est calibrée sur des ventes de contrôle. Sur les 2 000 ventes de validation, la bande principale contient le prix réel dans 48,6 % des cas, et la bande étendue dans 80,2 % des cas.
Comment ces chiffres ont été obtenus
219 121 ventes ont été retenues sur Paris (75), Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94), millésimes 2021 à 2025, après application des règles d'exclusion : mutations de nature « Vente » uniquement ; un unique local d'habitation par mutation, pour que le prix soit attribuable au bien ; surface de 9 à 400 m² ; prix de 1 000 à 40 000 € par mètre carré.
Ces ventes sont celles du voisinage réellement servi au moteur, coupé au seuil d'ancienneté de la réindexation. Deux périmètres, deux grandeurs distinctes : la mesure couvre les départements de la table de prix servie, énumérés ci-dessus, tandis que nous achetons dans Paris, 54 communes de la petite couronne et 6 communes des Yvelines. La mesure peut donc porter sur un département dont aucune commune n'est ouverte à l'achat : la liste des communes ouvertes est publiée sur la page d'accueil, commune par commune.
Le jeu a ensuite été coupé en deux sans recouvrement : 190 208 ventes d'apprentissage (2022 T1 à 2025 T2) et 26 935 ventes de contrôle (2025 T3 à 2025 T4), toutes estimées, sans tirage ni échantillon.
Chaque vente de contrôle a été estimée à partir de ses comparables géolocalisés, strictement antérieurs et privés de la vente elle-même, par paliers de rayon de 300, 600, 1000 mètres, bande de surface de 0.6 à 1.6 fois la surface du bien, au moins 8 comparables, en lisant la médiane pondérée de leur prix au mètre carré réindexé au trimestre T1 2026. Le prix prédit a été comparé au prix réellement payé.
La même cascade de rayons s'applique aux deux types de bien. 51 maisons du jeu de contrôle n'ont aucune sélection de proximité et sortent de la mesure d'audit : les maisons ont moins de ventes comparables proches, et c'est une des raisons de leur erreur plus forte.
Back-test daté du 2026-11-02, version de grille 2026-09-10-dvf-2021-2025. Les ventes les plus récentes de nos données datent du T4 2025. Ces données ont été rechargées le 02/11/2026. Chaque taux publié du moteur servi sort de la mesure scripts/back-test-moteur-servi.ts, rejouable sur commande, exécutée le 2026-11-02 sur la table 2026-09-10-dvf-2021-2025. Un segment ou une commune sous 30 ventes de contrôle n'est pas publié.
Les résultats, appartements et maisons séparés
| Poste | Appartements |
|---|---|
| Ventes de contrôle | 26 935 |
| Erreur absolue médiane | 11,2 % |
| Estimations à moins de 10 % du prix réel | 45,8 % |
| Estimations à moins de 20 % du prix réel | 75,8 % |
Une erreur absolue médiane de 11,2 % signifie qu'une estimation d'appartement sur deux s'écarte de plus de ce montant du prix réellement payé. La colonne maisons repose sur 1 911 ventes seulement, contre 26 935 pour les appartements : son chiffre est plus fragile, et nous l'écrivons plutôt que de le lisser. Ces chiffres d'ensemble masquent des écarts locaux. La simulation avec une position connue, plus bas, est une autre étude.
| Poste | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Ventes de contrôle estimées | 26 935 | 1 911 |
| Biais médian, signe compris | −0,8 % | +1,0 % |
| Nombre médian de comparables retenus | 118 | 25 |
| Ventes de contrôle sans sélection de proximité | 16 | 51 |
Le biais médian porte son signe : négatif, nous estimons en moyenne sous le prix réellement payé ; positif, au-dessus. Ces lignes viennent des deux mêmes mesures que les taux publiés sur cette page, pas d'une mesure antérieure.
Les maisons sont estimées moins précisément
À lire avant le chiffre : depuis le 10 septembre 2026, nous ne rachetons plus de maison. Le taux ci-dessous n'est donc pas une offre de service, c'est une mesure d'audit : 15,4 % d'erreur médiane sur 1 911 ventes de maisons de contrôle, mesurées le 2026-11-02. Nous la conservons parce qu'elle explique la fermeture, et parce que le taux d'ensemble publié plus haut ne la contient pas.
Ce taux d'ensemble cache un écart important entre départements, mesuré sur la table 2026-09-10-dvf-2021-2025, le 2026-11-02 : 21,6 % à Paris sur 39 ventes de contrôle, 15,1 % dans les Yvelines sur 166 ventes de contrôle, 15,1 % dans les Hauts-de-Seine sur 974 ventes de contrôle, 15,7 % en Seine-Saint-Denis sur 163 ventes de contrôle, 15,0 % dans le Val-de-Marne sur 569 ventes de contrôle. Paris est absent de cette liste, et le paragraphe suivant dit pourquoi.
Maison à Paris : nous ne publions pas de taux d'erreur, et nous disons pourquoi
Nous affichions ici un taux d'erreur pour les maisons parisiennes. Nous l'avons retiré le 30 août 2026. Pas parce qu'il était mauvais : parce que nous ne pouvons pas le mesurer sérieusement, et qu'un chiffre que nous ne défendrions pas vaut moins qu'une explication.
Notre back-test ne trouve que 39 ventes de maisons parisiennes dans son jeu de contrôle. Sur un effectif aussi faible, un taux bouge fortement d'une mesure à la suivante : il ressemblerait à une précision, il n'en serait pas une.
Et surtout, ces ventes sont les plus favorables du segment. 51 maisons de notre jeu de contrôle, en majorité parisiennes, n'ont aucune vente comparable assez proche pour être estimées par cette méthode : elles sortent de la mesure. Ce qui resterait mesuré, ce sont les maisons parisiennes les mieux entourées. Toute estimation de l'erreur sur ce segment est donc optimiste, y compris la nôtre.
Ce que nous savons, et que nous écrivons plutôt qu'un pourcentage : la maison parisienne reste, à notre connaissance, le segment le moins fiable de tout le site, et probablement moins précis que le taux d'ensemble des maisons publié ci-dessus. Les ventes de maisons parisiennes restent comptées dans ce taux d'ensemble, dans chacune de nos mesures : nous ne publions pas de taux séparé, nous n'écartons aucune vente.
Jusqu'au 10 septembre 2026, nous estimions et rachetions des maisons à Paris, avec une fourchette élargie davantage que pour toute autre maison du périmètre. Depuis cette date, nous ne rachetons plus de maison, à Paris comme ailleurs, et le parcours d'estimation le dit dès la première question. Ce paragraphe reste pour expliquer la mesure, pas pour décrire un service.
Le chiffre maison repose sur un effectif de contrôle réduit : 1 911 ventes, contre 26 935 pour les appartements. Une mesure sur deux mille ventes bouge davantage d'un back-test au suivant qu'une mesure sur vingt-sept mille : lisez-la comme un ordre de grandeur.
Jusqu'au 10 septembre 2026, la fourchette affichée pour une maison était élargie dans le rapport des erreurs mesurées, 15,4 % contre 11,2 %, et le niveau de confiance affiché ne dépassait jamais « moyen ». Nous ne publions pas le multiplicateur propre à Paris : il permettrait de recalculer le taux que nous venons d'expliquer ne pas pouvoir mesurer.
Nous avons essayé de faire mieux sur les maisons, sans y parvenir
Deux variantes ont été testées sur le même jeu de ventes, avec la même méthode de mesure. Aucune n'a été déployée. Nous les publions parce qu'un échec mesuré dit quelque chose d'utile sur la limite de la donnée.
| Poste | Avant | Après | Décision |
|---|---|---|---|
| Pondération des comparables par la ressemblance de surface de terrain | 15,9 % | 15,9 % | aucun gain mesurable, non déployée |
| Modèle local à deux facteurs, bâti et terrain, estimé par moindres carrés pondérés sur les 40 voisins, borné à ± 35 % | 15,9 % | 17,1 % | nettement pire, biais de −4,5 %, non déployée |
La conclusion est simple : les fichiers de ventes publics ne contiennent pas ce qui fait le prix d'une maison. Ni la qualité de la parcelle, ni l'exposition, ni le nombre de niveaux, ni l'état. Environ 15,4 % d'erreur médiane est le plafond réaliste avec ces données. Sur une maison, la visite ne précise pas notre chiffre : elle le fait.
Ce que donnerait une position connue : simulation, pas une mesure de l'estimation à distance
Chaque vente est placée à son rang réel dans la distribution des prix de son propre quartier. Le biais porte son signe : positif signifie que nous estimons au-dessus du prix réellement payé. Cette mesure porte sur 3 000 ventes d'appartements du second semestre 2025 : elle n'a pas été refaite sur les maisons.
| Poste | Erreur médiane | Erreur absolue médiane |
|---|---|---|
| Décile le moins cher | +48,1 % | 48,1 % |
| Deuxième et troisième déciles | +19,0 % | 19,0 % |
| Moitié centrale | 0,0 % | 6,1 % |
| Huitième et neuvième déciles | −13,3 % | 13,4 % |
| Décile le plus cher | −22,9 % | 23,0 % |
Ce tableau montre l'erreur de la méthode quand la position est connue ; à distance, la position vient d'une déclaration.
La raison est simple et n'a pas de correctif : aucune donnée publique ne décrit l'état intérieur d'un logement. Les fichiers de ventes donnent la surface, l'adresse et le prix, jamais la cuisine, l'électricité ou l'humidité.
C'est précisément le type de bien que nous rachetons. Nous préférons l'écrire ici, et le répéter sur votre écran de résultat, plutôt que de vous laisser sur un chiffre que la visite démentira.
Les surfaces invraisemblables des diagnostics publics
Nous pré-remplissons votre surface à partir du diagnostic de performance énergétique déposé à votre adresse. Dans un immeuble ancien, plusieurs lots partagent la même adresse : une chambre de service de 10 m² y voisine un appartement de 120 m². Un diagnostic récent portant sur le petit lot faussait alors toute l'estimation.
Nous avons mesuré l'ampleur du risque sur l'ensemble du périmètre : 9,4 % des 1 513 497 diagnostics d'appartements déclarent une surface inférieure à 20 m², soit 143 073 lignes. La part varie de 1,7 % (Le Plessis-Robinson) à 27,2 % (Sceaux). Ces valeurs ne servent plus au pré-remplissage : sous 20 m², nous vous demandons la surface au lieu de la deviner.
L'erreur commune par commune
Le back-test du 2026-11-02 mesure l'erreur séparément dans chacune des 80 communes et arrondissements de notre périmètre où l'effectif de contrôle le permet. Ces valeurs sont enregistrées dans la table de calibration du back-office et recopiées telles quelles ici : elles ne sont pas écrites à la main dans le code de cette page. Elles portent sur les appartements, seul segment dont l'effectif communal est suffisant.
Distribution
Répartition des communes par niveau d'erreur
Les 80 communes et arrondissements mesurés, classés par niveau d'erreur de notre estimation.
| Tranche d'erreur | Communes | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 % | 1 | 1,3 % |
| De 8 à 10 % | 16 | 20,0 % |
| De 10 à 12 % | 39 | 48,8 % |
| De 12 à 14 % | 18 | 22,5 % |
| De 14 à 16 % | 6 | 7,5 % |
| 16 % et plus | 0 | 0,0 % |
Source : Back-test Rachat Immo du 2026-11-02, ventes DVF millésimes 2021 à 2025
| Poste | Erreur absolue médiane | Ventes de contrôle |
|---|---|---|
| Joinville-le-Pont | 14,8 % | 90 |
| Paris 1er | 14,6 % | 111 |
| Paris 4e | 14,3 % | 236 |
| Garches | 14,2 % | 97 |
| Le Vésinet | 14,2 % | 76 |
| Paris 2e | 14,1 % | 183 |
| Le Perreux-sur-Marne | 13,9 % | 193 |
| Paris 8e | 13,8 % | 285 |
| Pantin | 13,6 % | 250 |
| Paris 3e | 13,4 % | 339 |
| Paris 7e | 13,4 % | 397 |
| Saint-Maurice | 13,3 % | 84 |
| Bagneux | 13,1 % | 108 |
| Paris 6e | 13,1 % | 343 |
| Bourg-la-Reine | 12,8 % | 91 |
| Puteaux | 12,8 % | 260 |
| Nogent-sur-Marne | 12,7 % | 206 |
| Clamart | 12,6 % | 267 |
| Rueil-Malmaison | 12,4 % | 372 |
| Saint-Maur-des-Fossés | 12,4 % | 380 |
| Le Pré-Saint-Gervais | 12,2 % | 75 |
| Montreuil | 12,2 % | 466 |
| Paris 17e | 12,1 % | 1 253 |
| Sèvres | 12,0 % | 87 |
| Fontenay-sous-Bois | 11,9 % | 182 |
| Suresnes | 11,8 % | 253 |
| Asnières-sur-Seine | 11,7 % | 598 |
| Montrouge | 11,7 % | 329 |
| Paris 18e | 11,7 % | 1 458 |
| Paris 10e | 11,6 % | 701 |
| Saint-Germain-en-Laye | 11,6 % | 220 |
| Clichy | 11,5 % | 366 |
| Paris 5e | 11,5 % | 416 |
| Paris 9e | 11,5 % | 529 |
| Sceaux | 11,5 % | 101 |
| Neuilly-sur-Seine | 11,4 % | 442 |
| Vanves | 11,3 % | 166 |
| Bagnolet | 11,2 % | 110 |
| Paris 16e | 11,2 % | 1 099 |
| Boulogne-Billancourt | 11,1 % | 754 |
| Maisons-Laffitte | 11,1 % | 118 |
| Malakoff | 11,1 % | 109 |
| Issy-les-Moulineaux | 11,0 % | 324 |
| Versailles | 11,0 % | 445 |
| Saint-Mandé | 10,9 % | 149 |
| Bois-Colombes | 10,8 % | 159 |
| Bry-sur-Marne | 10,8 % | 79 |
| Vincennes | 10,8 % | 362 |
| Colombes | 10,7 % | 310 |
| Paris 19e | 10,7 % | 743 |
| Chaville | 10,6 % | 88 |
| Paris 11e | 10,5 % | 1 132 |
| Paris 14e | 10,5 % | 714 |
| Alfortville | 10,4 % | 191 |
| Antony | 10,4 % | 234 |
| Courbevoie | 10,4 % | 477 |
| Levallois-Perret | 10,4 % | 432 |
| Paris 15e | 10,4 % | 1 487 |
| Paris 20e | 10,4 % | 959 |
| Villejuif | 10,4 % | 162 |
| Paris 13e | 10,3 % | 727 |
| La Garenne-Colombes | 10,2 % | 205 |
| Saint-Cloud | 10,0 % | 166 |
| Charenton-le-Pont | 9,9 % | 189 |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 9,9 % | 294 |
| Arcueil | 9,8 % | 60 |
| Châtillon | 9,8 % | 190 |
| Ivry-sur-Seine | 9,8 % | 215 |
| Le Chesnay-Rocquencourt | 9,8 % | 64 |
| Meudon | 9,8 % | 206 |
| Le Kremlin-Bicêtre | 9,6 % | 123 |
| Les Lilas | 9,5 % | 111 |
| Romainville | 9,4 % | 137 |
| Viroflay | 9,4 % | 67 |
| Paris 12e | 9,3 % | 735 |
| Gentilly | 9,1 % | 64 |
| Nanterre | 9,0 % | 206 |
| Cachan | 8,9 % | 113 |
| Maisons-Alfort | 8,7 % | 247 |
| Le Plessis-Robinson | 7,1 % | 163 |
De 7,1 % à Le Plessis-Robinson jusqu'à 14,8 % à Joinville-le-Pont. Là où les prix voisins sont les plus étalés, notre erreur mesurée est plus grande, et la fourchette affichée l'est aussi.
Ce que contient la fourchette
La fourchette affichée est une mesure. Sa largeur est l'erreur que nous avons constatée sur des ventes de contrôle dans des voisinages comme le vôtre, réglée pour contenir le prix réel une vente sur deux. Une bande plus large, réglée pour quatre ventes sur cinq, est donnée juste en dessous.
Vérifié sur 2 000 ventes de contrôle mises de côté pendant le réglage, mesure du 04/11/2026 : le prix réel tombait dans la fourchette dans 48,6 % des cas, et dans la bande étendue dans 80,2 % des cas.
| Poste | Fourchette | Bande étendue | Ventes de contrôle |
|---|---|---|---|
| moins de 60 ventes retenues, prix étalés | 45,4 % | 80,4 % | 97 |
| moins de 60 ventes retenues, prix homogènes | 45,5 % | 75,1 % | 341 |
| 60 à 199 ventes retenues, prix étalés | 53 % | 81,9 % | 83 |
| 60 à 199 ventes retenues, prix homogènes | 49,8 % | 82 % | 983 |
| 200 ventes retenues ou plus, prix étalés | 50 % | 75 % | 4 |
| 200 ventes retenues ou plus, prix homogènes | 48,2 % | 79,9 % | 492 |
Méthode détaillée
Ce qui suit n'est pas nécessaire pour lire le taux d'erreur : la mesure arrondissement par arrondissement, le périmètre exact du jeu de données, la procédure pour rejouer le calcul, le socle de ventes, les coefficients et le score de confiance.
L'erreur n'est pas la même partout dans Paris
Un audit mené hors de notre équipe a relevé que notre erreur est plus forte là où les prix sont hauts et le bâti hétérogène. Nous avons refait la mesure sur notre propre moteur, arrondissement par arrondissement, sur 14 811 ventes parisiennes du second semestre 2025.
Avec la position réelle connue, la lecture au quantile donne 8,1 % contre 12,6 % pour la médiane pondérée : c'est l'intérêt de la méthode quand la visite a confirmé la position, pas sa précision à distance.
Le classement des arrondissements, lui, est le même : les rangs concordent à 0,90 sur les 13 arrondissements communs aux deux mesures. La difficulté est donc une propriété du bâti local, pas un défaut de méthode.
Erreur médiane par arrondissement
- jusqu'à 7,3 %
- 7,3 % à 8,6 %
- 8,6 % à 9,7 %
- plus de 9,7 %
Survolez un arrondissement, ou atteignez-le au clavier, pour lire sa mesure.
| Poste | Erreur médiane | À moins de 10 % | Dispersion locale | Prix médian au m² |
|---|---|---|---|---|
| Paris 8ᵉ (341 ventes) | 10,7 % | 48,7 % | 0,24 | 12 040 € |
| Paris 6ᵉ (379 ventes) | 10,6 % | 48,5 % | 0,26 | 14 235 € |
| Paris 7ᵉ (438 ventes) | 10,3 % | 48,9 % | 0,25 | 13 848 € |
| Paris 1er (124 ventes) | 10,0 % | 50,8 % | 0,26 | 12 113 € |
| Paris 4ᵉ (255 ventes) | 9,7 % | 52,5 % | 0,25 | 12 920 € |
| Paris 9ᵉ (574 ventes) | 9,0 % | 54,4 % | 0,23 | 11 048 € |
| Paris 10ᵉ (754 ventes) | 8,9 % | 54,0 % | 0,22 | 9 375 € |
| Paris 3ᵉ (360 ventes) | 8,9 % | 54,2 % | 0,23 | 12 000 € |
| Paris 2ᵉ (195 ventes) | 8,6 % | 56,4 % | 0,23 | 11 260 € |
| Paris 16ᵉ (1 211 ventes) | 8,6 % | 55,4 % | 0,21 | 10 975 € |
| Paris 17ᵉ (1 312 ventes) | 8,4 % | 56,9 % | 0,20 | 10 202 € |
| Paris 18ᵉ (1 542 ventes) | 8,3 % | 57,5 % | 0,22 | 8 946 € |
| Paris 5ᵉ (450 ventes) | 8,1 % | 57,6 % | 0,20 | 12 043 € |
| Paris 15ᵉ (1 554 ventes) | 7,5 % | 61,2 % | 0,18 | 9 538 € |
| Paris 19ᵉ (782 ventes) | 7,3 % | 63,0 % | 0,18 | 8 216 € |
| Paris 11ᵉ (1 203 ventes) | 7,3 % | 61,0 % | 0,19 | 10 000 € |
| Paris 14ᵉ (757 ventes) | 7,2 % | 61,7 % | 0,20 | 9 575 € |
| Paris 20ᵉ (1 017 ventes) | 7,1 % | 61,3 % | 0,18 | 8 452 € |
| Paris 13ᵉ (777 ventes) | 6,8 % | 63,7 % | 0,18 | 8 695 € |
| Paris 12ᵉ (786 ventes) | 6,6 % | 63,7 % | 0,17 | 9 157 € |
La colonne « dispersion locale » est l'écart entre le premier et le dernier quart des prix au mètre carré des ventes DVF voisines (demandes de valeurs foncières publiées par Etalab sur data.gouv.fr), rapporté à leur médiane. C'est elle qui explique le mieux nos écarts : les rangs de l'erreur et ceux de la dispersion concordent à 0,93, contre 0,80 pour le seul niveau de prix.
Autrement dit, ce qui nous gêne n'est pas qu'un quartier soit cher : c'est que deux logements voisins y valent des prix très différents.
Deux conséquences, déjà en place dans le moteur. La dispersion mesurée autour de votre adresse entre dans le niveau de confiance affiché, à la hausse comme à la baisse. Et elle range votre adresse parmi les voisinages aux prix homogènes ou étalés : la largeur de la fourchette est l'erreur que nous avons mesurée dans ce groupe de voisinages.
Dans ces quartiers, vos réponses sur l'étage, l'exposition et le vis-à-vis pèsent aussi plus lourd qu'ailleurs, parce qu'elles sont ce qui distingue deux logements que la donnée publique confond.
Le périmètre exact des données
Trois profondeurs de millésimes, trois mesures
- Millésimes ingérés : 2021 à 2025
- ce qui a été téléchargé et nettoyé pour construire la table de prix. Source : en-tête de la table embarquée, écrit par le générateur d'ingestion.
- Millésimes du voisinage de ventes : 2022 à 2025
- ce que contient le corpus de ventes proches servi au moteur, après le seuil d'ancienneté de la réindexation. C'est cette période qui produit votre estimation quand des ventes proches existent. Source : mesuré vente par vente dans le corpus embarqué.
- Millésimes de la table de référence : 2021 à 2025
- ce que couvre la table de médianes servie en repli, quand les ventes proches manquent. Source : ligne active enregistrée en base.
Une seule période ne peut pas décrire à la fois ce qui a été ingéré, ce que le moteur voit et ce que couvre le repli. Les trois sont mesurées séparément et affichées séparément : aucune ne se déduit des autres.
- Source :
- Demandes de valeurs foncières (DVF), base ouverte
- Millésimes du back-test :
- 2021 à 2025
- Départements :
- Paris (75), Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94)
- Règles d'exclusion :
- mutations de nature « Vente » uniquement ; un unique local d'habitation par mutation, pour que le prix soit attribuable au bien ; surface de 9 à 400 m² ; prix de 1 000 à 40 000 € par mètre carré
- Ventes exploitables :
- 219 121
- Apprentissage :
- 190 208 ventes, 2022 T1 à 2025 T2
- Contrôle :
- 26 935 ventes, 2025 T3 à 2025 T4, recouvrement avec l'apprentissage : aucun
- Date du back-test :
- 2026-11-02
Comment vérifier ce chiffre
Les fichiers sont publics et la méthode se rejoue à l'identique : télécharger DVF sur les millésimes 2021 à 2025, filtrer les ventes de logements, séparer apprentissage et contrôle sans recouvrement, réindexer chaque vente, prédire par comparables géolocalisés, puis lire l'écart au prix réellement payé.
Le repli donne les 6 lignes exactes de la procédure et les tableaux d'audit : effectifs, erreur par rayon et erreur par tranche de surface.
- Rejouer la mesure : scripts/back-test-moteur-servi.ts. Elle appelle le moteur réellement servi, sans réimplémentation.
- Millésimes DVF 2021 à 2025, départements 75, 78, 92, 93, 94, mutations « Vente » avec un seul local d'habitation, surface de 9 à 400 m², prix de 1 000 à 40 000 € le mètre carré.
- Couper en deux sans recouvrement : apprentissage 2022 T1 à 2025 T2, contrôle 2025 T3 à 2025 T4.
- Réindexer chaque vente individuellement, de son trimestre de mutation vers le trimestre de référence, avant toute médiane.
- Pour chaque vente de contrôle, chercher ses comparables géolocalisés par paliers de rayon 300, 600, 1000 m, bande de surface de 0.6 à 1.6 fois la surface du bien, au moins 8 comparables, et prédire la médiane pondérée de leur prix au mètre carré réindexé.
- Comparer le prix prédit au prix réellement payé, et lire l'erreur absolue médiane, la part à ± 10 % et la part à ± 20 %.
| Poste | Effectif de contrôle | Erreur absolue médiane | À ± 10 % | À ± 20 % |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | 26 935 | 11,2 % | 45,8 % | 75,8 % |
| Poste | Rayon retenu | Erreur absolue médiane |
|---|---|---|
| 300 m | 11,1 % | |
| 600 m | 13,0 % | |
| 1 000 m | 17,1 % |
Plus le rayon s'élargit, plus l'erreur monte : 11,1 % à 300 mètres, 17,1 % à 1 000 mètres. C'est la raison pour laquelle une maison, comparée sur un voisinage plus large, est estimée moins précisément qu'un appartement.
| Poste | Effectif de contrôle | Erreur absolue médiane |
|---|---|---|
| moins de 25 m² | 3 615 | 13,2 % |
| 25 à 40 m² | 6 383 | 11,0 % |
| 40 à 60 m² | 7 013 | 10,7 % |
| 60 à 90 m² | 6 747 | 10,7 % |
| 90 à 130 m² | 2 466 | 11,7 % |
| plus de 130 m² | 711 | 12,4 % |
| Poste | Effectif de contrôle | Erreur absolue médiane |
|---|---|---|
| 40 à 60 m² | 165 | 19,5 % |
| 60 à 90 m² | 486 | 15,9 % |
| 90 à 130 m² | 703 | 13,7 % |
| moins de 40 m² | 30 | 14,6 % |
| plus de 130 m² | 527 | 15,5 % |
La tranche la plus fournie est aussi la mieux estimée : 10,7 % pour un appartement de 40 à 60 m², sur 7 013 ventes de contrôle. L'erreur remonte aux deux extrémités, sur les très petites surfaces comme sur les grandes, où les ventes comparables sont plus rares et plus hétérogènes. Les tranches de maisons reposent sur des effectifs faibles, de 30 à 703 ventes de contrôle : nous les publions telles qu'elles sont mesurées, sans les lisser. Une tranche qui n'atteint pas l'effectif minimal de publication n'apparaît pas dans ce tableau.
Ce que nous n'avons pas encore mesuré
Le back-test ci-dessus compare notre calcul à des prix de vente classiques. Il ne dit pas encore l'écart entre la fourchette affichée avant visite et le prix ferme que nous proposons après visite : le nombre de dossiers passés par le moteur version 2026.12 est trop faible pour qu'une moyenne veuille dire quelque chose.
À partir de cinquante visites réalisées, nous publierons la part des prix fermes tombant dans la fourchette annoncée, l'écart médian entre le milieu de la fourchette et le prix ferme, et la part des dossiers où nous avons dit au vendeur que la vente classique lui convenait mieux.
Le socle : des ventes réelles, pas un modèle
Le point de départ n'est jamais un avis : c'est le prix au mètre carré des ventes actées et publiées autour de votre bien. Nous retenons 219 121 ventes de logements anciens sur Paris et la petite couronne, millésimes 2021 à 2025, chacune réindexée de son trimestre de vente vers le trimestre T1 2026 avec les indices Notaires-Insee.
Ces indices ont été révisés par l'Insee le 8 septembre 2026, et la table servie a été reconstruite sur les séries révisées : le trimestre de référence T1 2026 est désormais définitif, il n'était que provisoire dans la table précédente. Chaque prix au mètre carré publié ici a donc bougé de quelques dixièmes de point, sans qu'aucune vente change : c'est la réindexation qui a été corrigée, pas le corpus.
Votre logement est situé dans cette distribution locale à partir de vos réponses, et le prix au mètre carré est lu à cet endroit de la distribution : nous ne lisons plus une médiane pour lui appliquer ensuite un pourcentage, méthode qui produisait la surestimation mesurée ci-dessus.
La maille retenue est le quartier statistique quand il compte au moins 30 ventes, sinon la commune, sinon le département ; le repli est indiqué sur votre écran de résultat.
Table de référence version 2026-09-10-dvf-2021-2025. Les sources publiques et leurs licences
Reprise et citation
Les mesures publiées sur cette page peuvent être reprises sous licence Creative Commons Attribution 4.0 (CC BY 4.0), à condition de citer Rachat Immo comme source et la date de mise à jour affichée en haut de page. Les ventes sur lesquelles repose la mesure viennent des demandes de valeurs foncières, réutilisées sous Licence Ouverte 2.0. Leurs producteurs et leurs licences sont nommés sur la page Données et méthode.
Les coefficients appliqués au prix lu dans la distribution
Chaque coefficient corrige le prix de référence pour tenir compte d'une caractéristique du logement. Voici leur valeur, leur source et la date à laquelle nous les avons figés.
| Poste | Effet retenu | Source | Figé le |
|---|---|---|---|
| Étage, immeuble avec ascenseur | de + 5,0 % au premier étage à + 10,4 % au cinquième et au-delà, par rapport au rez-de-chaussée | Insee, modèle hédonique des prix des logements anciens en Île-de-France | 22 août 2026 |
| Étage, immeuble sans ascenseur | + 5,0 % au premier, puis retournement : + 4,0 % au troisième, + 1,0 % au quatrième, - 2,5 % au cinquième et au-delà | Insee, mêmes travaux, effet de la desserte verticale | 22 août 2026 |
| Présence d'un ascenseur dans l'immeuble | + 2,1 % | Insee, mêmes travaux | 22 août 2026 |
| Logement vendu loué, bail en cours | - 17,2 % | Insee, écart de prix entre logements libres et logements occupés | 22 août 2026 |
| Exposition dégagée, sans vis-à-vis | + 2,0 % | Insee, effet de la vue sur les prix parisiens | 22 août 2026 |
| Exposition sur un monument identifiable | + 4,0 %, contribution de la vue plafonnée à + 9,0 % | Insee, effet de la vue sur les prix parisiens : + 2,0 % en moyenne à Paris, jusqu'à + 9,0 % dans le premier arrondissement | 22 août 2026 |
| Exposition sur cour calme | + 1,0 % | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Exposition sur rue calme | 0 %, réponse de référence | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Exposition sur rue passante ou boulevard | - 3,0 % | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Logement traversant | + 2,5 % | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Vis-à-vis à moins de dix mètres | - 2,5 % | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Dernier étage | + 3,0 % avec ascenseur, + 1,0 % sans ascenseur | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Hauteur sous plafond sous 2,20 m sur une partie notable | - 4,0 % | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Logement en duplex | 0 %, aucun effet sur le prix : le signe change selon le cas. Fourchette élargie de 2 points et dossier marqué à clarifier à l'appel | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| Extérieur privatif, cumulable | balcon + 2,6 %, loggia + 3,0 %, terrasse + 5,4 %, jardin + 7,0 %, pondérés par la taille de 0,6 à 1,8, cumul plafonné à + 12 % | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 23 août 2026 |
| État du logement, moins-value de marché | rafraîchissement - 4 %, travaux importants - 10 %, rénovation lourde - 18 % | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 22 août 2026 |
| Classe énergie | de + 4 % en classe A à - 10 % en classe G, classe D neutre | Barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes | 22 août 2026 |
| Annexes : stationnement et chambre de service | montant ajouté sur une ligne séparée, médiane communale des dépendances vendues seules pour le stationnement, médiane communale du prix au mètre carré des petites surfaces vendues seules multipliée par la surface pour la chambre de service. Aucun montant pour un box fermé ni pour une cave : la donnée publique ne les distingue pas | Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF+, Cerema / DGFiP), table src/data/reference-annexes.json | 27 août 2026 |
| Rénové récemment, prestations haut de gamme | aucune majoration en pourcentage : le prix au mètre carré est LU au troisième quartile des ventes du voisinage, soit + 14 % par rapport à la médiane locale mesurée. Le décile le plus haut, à + 29 %, n'est pas retenu : il capte aussi la rue, l'étage et la vue, et la part propre à la rénovation n'y est pas isolée. La position est confirmée à la visite | Mesure sur les ventes DVF d'appartements parisiens 2023 à 2025, 20 466 ventes ayant au moins 8 comparables à moins de 150 m et à plus ou moins 35 % de surface : rapport à la médiane du voisinage de 0,72 au décile bas, 1,14 au troisième quartile, 1,29 au décile haut | 27 août 2026 |
| Bien atypique : duplex, triplex, loft, souplex, atelier, chambre rattachée | 0 % de prix, fourchette élargie de 3 points par caractère atypique, plafond de 6 points, 10 points de confiance retirés et réexamen humain du dossier | Règle de prudence interne : la dispersion locale de ces biens interdit une fourchette étroite | 27 août 2026 |
| Amplitude maximale des corrections cumulées | +/- 35 % autour du prix médian du secteur | Règle de prudence interne : au-delà, nous ne montrons plus de chiffre | 22 août 2026 |
Les corrections cumulées sont plafonnées à 35 % autour du prix de référence, à la hausse comme à la baisse. Au-delà, nous sortirions du domaine où ces effets ont été mesurés : nous écrêtons, et nous le disons sur l'écran de résultat.
Le score de confiance, axe par axe
Le score sur 100 entre dans le niveau de confiance affiché, et décide parfois du refus d'afficher un chiffre. Il ne règle pas la largeur de la fourchette, qui est mesurée. Il additionne cinq axes. Quand un axe n'est pas mesurable sur votre dossier, il est neutralisé et son poids est redistribué : une donnée manquante de notre côté ne vous pénalise pas.
| Poste | Poids sur 100 |
|---|---|
| Fiabilité des données publiques du bâtiment | 28 |
| Densité des ventes comparables autour du bien | 23 |
| Accord entre les mailles géographiques | 23 |
| Complétude de votre saisie | 10 |
| Précision de l'adresse retenue | 6 |
| Fraîcheur des ventes et de l'indice de réindexation | 10 |
Ce que cette estimation n'est pas
Une fourchette calculée avant visite n'est ni une évaluation professionnelle réglementée, ni un engagement d'achat. Seule une offre écrite et signée, remise après la visite, nous engage. Le prix ferme est fixé à ce moment-là, puis il n'est pas révisé. Si notre calcul aboutit à un chiffre auquel nous ne croyons pas, nous n'affichons rien et nous vous rappelons.