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Les situations dans lesquelles nous rachetons un bien

Mise à jour le

Nous rachetons des logements dans notre périmètre, Paris, 54 communes de la petite couronne et 6 communes des Yvelines, pour notre propre compte, entre 15 % et 25 % sous la valeur de marché estimée. Les douze familles ci-dessous couvrent les situations de vente que nous rencontrons. Aucune ligne de notre grille de décote, publiée et versionnée, ne dépend de celle qui vous concerne.

Votre situation ne change jamais notre prix

Le moteur ne reçoit ni le motif de vente, ni l'urgence, ni la situation familiale ou financière. Ces éléments changent les pièces et le calendrier, jamais le prix.

C'est la règle de fonctionnement la plus importante de ce site, et sa place est ici. Notre moteur de calcul ne reçoit ni la raison de votre vente, ni votre degré d'urgence, ni votre situation familiale, ni votre niveau d'endettement. Il reçoit l'adresse, la typologie, la surface, l'état constaté, la classe énergie, la situation juridique du bien et les données de la copropriété. Rien d'autre.

Ce que votre situation change, en revanche, est réel : le calendrier et les pièces à réunir. Une succession impose une attestation de propriété avant toute signature. Un divorce impose l'accord des deux époux. Une saisie impose l'autorisation du juge. Une indivision impose de rassembler les indivisaires. Ces contraintes déplacent les dates, jamais le prix.

Nous appliquons cette règle pour une raison de conformité et pour une raison simple : un prix qui varierait selon la détresse du vendeur ne serait pas défendable, et il ne serait pas vérifiable. Le nôtre est vérifiable, ligne par ligne, dans la grille publiée.

Les douze familles de situations

Chaque famille est décrite pour être utile en elle-même. Quand une page détaillée existe, elle donne les délais réels, les pièces à réunir et ce qui peut bloquer la signature.

12 familles couvrent les principales contraintes de vente, avec leurs délais, pièces et blocages propres.

  • Succession et indivision

    Un bien hérité entre dans l'indivision dès le décès, et chaque héritier en détient une quote-part.

    La déclaration de succession est à déposer dans les six mois du décès pour un décès survenu en France, et les droits sont dus à ce moment-là, avant toute vente du bien.

    La vente d'un bien indivis exige en principe l'accord de tous les indivisaires, ce qui rend l'attestation de propriété établie par le notaire indispensable avant d'engager quoi que ce soit.

    Une seule signature manquante suffit à tout arrêter : identifiez très tôt les héritiers non localisés ou en désaccord.

  • Séparation et divorce

    Un bien commun ne peut pas être vendu par un seul des deux époux : l'article 1424 du code civil impose le consentement des deux.

    Le régime matrimonial commande tout : communauté légale, séparation de biens, ou simple indivision entre concubins.

    Quand l'un rachète la part de l'autre, la soulte doit être financée, et la banque doit accepter la désolidarisation du prêt en cours, ce qui n'est jamais automatique.

    En l'absence d'accord, le juge aux affaires familiales tranche, et l'état liquidatif notarié fixe la valeur retenue.

  • Besoin d'un calendrier ou d'un accompagnement adapté

    Une entrée en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes se prépare financièrement avant la vente, car les frais courent dès l'admission.

    Si la personne est protégée, le régime change tout : sous tutelle, la vente du logement exige l'autorisation du juge des contentieux de la protection, et nous ne pouvons pas remettre d'offre sans cette autorisation.

    Sous curatelle simple, l'acte de vente est signé par la personne assistée de son curateur ; une habilitation familiale a son propre périmètre, à vérifier dans le jugement.

    Le logement conserve sa qualification de résidence principale au regard de l'exonération de plus-value pendant un délai limité après le départ en établissement : faites vérifier ce point par le notaire avant de fixer un calendrier.

  • Changement professionnel

    Une mutation impose souvent de partir avant d'avoir vendu, donc de porter deux logements et deux jeux de charges jusqu'à la vente, sans savoir combien de temps cela durera.

    Mettre en location plutôt que vendre n'est pas toujours le bon calcul : le régime fiscal des revenus fonciers, la gestion à distance et le risque d'impayé s'ajoutent au préavis légal de congé pour vendre.

    Une vente à distance est possible par procuration notariée, y compris depuis l'étranger via un consulat, à condition de l'organiser en amont.

    Un préavis d'entreprise de quelques semaines ne s'accorde pas avec le calendrier d'une vente classique, dont la durée n'est connue de personne à l'avance.

  • Échéance bancaire, dont fin de prêt relais

    Un prêt relais a une échéance écrite dans le contrat, généralement douze mois renouvelables une fois, et cette date ne se négocie qu'avec l'accord de la banque.

    À son terme, le capital devient exigible en une fois, et les intérêts continuent de courir pendant toute la prorogation éventuelle.

    La bonne première démarche est de demander à la banque un décompte écrit et sa position sur une prorogation, avant d'arbitrer entre baisse de prix et vente comptant.

    Si votre objectif est de rester dans le logement, ni notre offre ni une vente classique ne répondent au besoin : d'autres dispositifs existent.

  • Procédure en cours

    Saisie immobilière, partage judiciaire, expropriation : dans ces cas, le calendrier est fixé par un tribunal et non par vous.

    En saisie immobilière, la vente amiable doit être autorisée par le juge à l'audience d'orientation, et le délai accordé est court : sans cette autorisation, aucune vente amiable n'est opposable.

    Nous refusons les dossiers dont la vente forcée intervient dans un délai que nous ne pouvons pas tenir, parce qu'une offre non signable ne rend service à personne.

    La pièce déterminante est toujours la même : la copie des actes de procédure et le jugement, qui donnent les dates réelles.

  • Bien à travaux ou DPE F et G

    Un logement à rénover s'adresse aux acquéreurs capables de chiffrer un chantier et de le financer en plus du prix, un public nettement plus restreint.

    Pour un bien classé F ou G, un audit énergétique doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite, en plus du diagnostic de performance énergétique.

    La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 organise un calendrier d'interdiction progressive de mise en location de ces logements, ce qui écarte une partie des acquéreurs investisseurs.

    Faire les travaux d'abord reste souvent le calcul le plus rentable quand vous avez la trésorerie, le temps et la capacité de piloter un chantier.

  • Bien loué ou occupé

    Un bien vendu occupé conserve son bail : l'acquéreur reprend le contrat en cours, avec son loyer et sa date d'échéance.

    Pour vendre libre, le congé pour vendre doit être donné pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois en location vide, et il ouvre au locataire un droit de préemption sur le logement.

    Les visites ne s'imposent pas au locataire : elles s'organisent avec son accord, ce qui allonge la commercialisation.

    La valeur d'un bien occupé dépend du rapport entre le loyer en place et le loyer de marché, jamais de votre besoin de vendre.

  • Bien vacant

    Un logement vide continue de coûter chaque mois : charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien minimal.

    Selon la commune, une taxe sur les logements vacants prévue à l'article 232 du code général des impôts, ou une taxe d'habitation sur les logements vacants prévue à l'article 1407 bis, peut s'ajouter.

    Un bien non chauffé et non ventilé se dégrade : humidité, siphons asséchés, moisissures, ce qui pèse ensuite sur le prix obtenu.

    Chiffrez ce coût de portage poste par poste avant de décider : c'est souvent lui qui rend une vente rapide rationnelle.

  • Échec de vente

    Un bien en vente depuis des mois sans offre relève cinq fois sur dix du prix, et la solution est alors un ajustement de prix, pas un rachat comptant.

    Les quatre autres causes sont l'annonce et les photos, l'état du logement, un défaut permanent que rien ne corrige, et un mandat mal utilisé.

    L'ancienneté de l'annonce joue contre vous : un bien longtemps en ligne devient suspect, et une baisse tardive produit moins d'effet qu'un prix juste au départ.

    Notre offre n'a de sens que si une échéance datée s'impose à vous, ou si le défaut est de ceux qu'aucun prix d'annonce ne fait accepter dans votre calendrier.

  • Arbitrage patrimonial

    Ici, aucune contrainte n'est subie : vous cédez un actif pour en financer un autre, ou pour simplifier une détention.

    C'est la famille de situations dans laquelle une vente classique est presque toujours plus intéressante que notre offre, puisque le temps ne vous manque pas.

    Notre offre garde un intérêt sur un seul point : la certitude de la date, utile quand une acquisition est déjà engagée ailleurs.

    Pensez à faire calculer la plus-value imposable avant de fixer un prix de réserve : elle change le produit net de la cession.

  • Autre situation

    Toutes les situations n'entrent pas dans une catégorie : un bien atypique, une copropriété en difficulté, un lot sans titre clair, un local transformé en logement sans autorisation.

    Dans ces cas, la question n'est pas le prix mais la faisabilité juridique : le notaire doit pouvoir écrire l'acte.

    Nous vous le dirons franchement au téléphone si nous ne savons pas traiter votre dossier, plutôt que de vous faire perdre des semaines.

    Notre zone est limitée à notre périmètre, Paris, 54 communes de la petite couronne et 6 communes des Yvelines : en dehors, nous n'achetons pas.

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Toutes les pages détaillées publiées

  • Vendre un bien reçu en succession

    Vous héritez d'un logement, et vous découvrez que vendre ne dépend pas seulement de votre volonté. Voici les étapes réelles, les documents qui conditionnent la signature, et les délais que personne ne vous annonce au début.

  • Sortir d'une indivision immobilière

    Vous détenez une part d'un bien avec des personnes qui ne veulent pas vendre, ou qui ne répondent plus. Voici ce que vous pouvez faire seul, ce que vous ne pouvez pas faire, et ce que chaque option coûte réellement.

  • Vendre le logement pendant ou après un divorce

    La séparation est décidée, le logement doit partir, et vous découvrez que la vente dépend d'une signature qui n'est pas seulement la vôtre. Voici les règles qui s'appliquent selon votre régime, ce que la banque exige pour vous désolidariser du prêt, et ce que le juge peut trancher quand l'accord est hors d'atteinte.

  • Vendre pour une mutation professionnelle

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  • Fin de prêt relais : vendre avant l'échéance

    Votre prêt relais arrive à terme et l'ancien bien n'est pas vendu. Voici comment chiffrer précisément le coût de l'attente, ce que la banque peut faire, et à quel moment un rachat comptant devient l'option rationnelle.

  • Vendre un bien classé F ou G

    Votre logement est classé F ou G. Voici ce que la loi impose au moment de la vente, ce que le classement change réellement sur le prix et sur le nombre d'acquéreurs, et le calcul complet de l'alternative consistant à faire les travaux avant de vendre.

  • Vendre un bien à rénover sans faire les travaux

    Vous n'avez pas l'intention de rénover avant de vendre, et vous voulez savoir ce que cela coûte réellement. Voici l'écart entre prix affiché et prix obtenu sur ce type de bien, la mécanique du financement de l'acquéreur, et le calcul complet de l'alternative consistant à rénover d'abord.

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  • Achat comptant ou vente à réméré : comparaison honnête

    Deux solutions de vente rapide qui ne répondent pas à la même question. Le réméré conserve une chance de garder le bien et coûte cher chaque année. Notre achat comptant coûte une fois et clôt le sujet. Voici les deux faces, sans caricature.

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La grille qui explique le prix

Nous publions les critères qui composent la remise appliquée à la valeur de marché estimée, avec l'impact de chacun et la raison économique correspondante. La fourchette est bornée entre 15 % et 25 % : aucun cumul de critères ne la dépasse. Aucune ligne ne porte sur le vendeur.

Lire notre grille de décote

Sources

  • Vente d'un bien commun, consentement des deux époux : code civil, article 1424.
  • Calendrier d'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience.
  • Taxe sur les logements vacants : code général des impôts, article 232.
  • Taxe d'habitation sur les logements vacants : code général des impôts, article 1407 bis.

Textes consultés sur legifrance.gouv.fr et fiches pratiques consultées sur service-public.gouv.fr le 28 août 2026. Ce document est informatif. Il ne remplace ni un conseil notarial, ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal.

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