Notre grille de décote, en clair.
Mise à jour le
Nous rachetons entre 15 % et 25 % sous la valeur de marché estimée. Voici exactement comment nous calculons ce chiffre, ligne par ligne.
Pourquoi notre prix est plus bas
Nous payons comptant, sans condition suspensive de prêt. Un acquéreur particulier fait généralement dépendre son achat d'un accord bancaire : dans environ un dossier sur cinq, le financement n'aboutit pas et la vente repart à zéro deux à trois mois plus tard. Nous supprimons ce risque, mais nous le portons : nous achetons sans condition suspensive de prêt, et ce capital reste immobilisé jusqu'à la revente, que celle-ci se passe bien ou non.
Nous achetons en l'état, sans négociation après visite. Le coût des travaux reste chez nous : notre barème interne retient 300 € par m² pour un rafraîchissement, 900 € par m² pour une remise à niveau complète, jusqu'à 1 600 € par m² pour une rénovation lourde.
S'y ajoutent les mauvaises surprises que personne ne voit à la visite, réseaux, humidité, structure. Nous les provisionnons à 10 % du montant du chantier, auxquels s'ajoutent 3 % de maîtrise d'œuvre, soit 13 % au total. La provision pour aléas est de 10 %, valeur unique revue à la hausse au vu de nos dernières opérations, et la maîtrise d'œuvre va de 0 % sur un chantier suivi en interne à 5 % sur une rénovation lourde. Aucune autre part d'aléa n'est provisionnée ailleurs.
Nous immobilisons ensuite du capital six à douze mois. Les frais d'acte représentent 3 % du prix d'achat. Nous achetons au régime du marchand de biens, sous engagement de revendre dans les cinq ans : à ce titre la taxe de publicité foncière est ramenée à 0,715 % du prix, contre le taux de droit commun, article 1115 du code général des impôts. Le reste des 3 % est constitué des émoluments du notaire, tarifés par le tarif réglementé des notaires au code de commerce, des débours et des frais de formalité. C'est ce que nous provisionnons, et c'est nettement moins que les 7,5 % environ acquittés par un acquéreur particulier.
Viennent ensuite les charges de copropriété et la taxe foncière, de l'ordre de 55 € par m² et par an, puis les assurances que nous souscrivons réellement : la police propriétaire non occupant et multirisque immeuble, de 150 € à 923 € par lot et par an selon la surface et la configuration, comptée au prorata de la durée de portage ; la responsabilité civile de la société à 0,25 % du chiffre d'affaires de l'opération ; la dommages-ouvrage à 2 % du budget travaux sur une rénovation, et 4 % sur une division d'immeuble avec travaux structurels.
La dommages-ouvrage n'est souscrite que lorsque les travaux la rendent obligatoire, c'est-à-dire lorsqu'ils touchent la structure, la couverture ou l'étanchéité. Un rafraîchissement ne la déclenche pas.
Sur le bien du cas chiffré publié plus bas, les trois pièces de 62 m² à Montreuil rachetées 217 000 € avec 32 000 € de travaux qui touchent l'étanchéité et les réseaux, ce portage représente 10 000 € à 12 000 € selon la durée et la configuration. Le total est complet : tous les postes décaissés y figurent, assurances comprises. La responsabilité civile est calculée sur 249 000 €, soit le prix d'achat augmenté du budget travaux : nous ne publions pas de prix de revente, cette assiette est donc une borne basse.
| Poste | 6 mois | 12 mois |
|---|---|---|
| Frais d'acte au régime marchand de biens, 3 % du prixTaxe de publicité foncière ramenée à 0,715 % sous engagement de revendre, article 1115 du CGI ; émoluments du notaire, débours et formalités pour le solde. | 6 510 € | 6 510 € |
| Charges de copropriété et taxe foncière, 55 € par m² et par an | 1 705 € | 3 410 € |
| Propriétaire non occupant et multirisque, 150 € à 923 € par lot et par an, au prorata de la durée | 75 € | 923 € |
| Responsabilité civile, 0,25 % du chiffre d'affaires de l'opération | 623 € | 623 € |
| Dommages-ouvrage, 2 % du budget travaux, due sur ce chantier | 640 € | 640 € |
| Total décaissé pendant le portage | 9 553 € | 12 106 € |
C'est pourquoi la grille compte la durée de portage estimée comme une ligne explicite, et non comme une hypothèse implicite.
Ces montants ne sont pas tout ce que la décote couvre. Le capital que nous immobilisons a un coût d'opportunité : tant qu'il finance ce bien, il ne finance rien d'autre, et ce coût existe même si aucun euro ne sort de nos comptes. La décote rémunère ce coût d'immobilisation au même titre que l'aléa de chantier et le risque de revente. Nous ne le chiffrons pas ici, et nous ne publierons aucun taux tant que nous n'aurons pas de valeur sourçable à mettre en face.
La grille
| Poste | Impact sur la décote | Pourquoi |
|---|---|---|
| Socle de départ | 16 points | Paiement comptant sans condition suspensive, achat en l'état, six mois de portage et revente directe sans intermédiaire. |
| État du bien | ||
| Bien habitable en l'état | 0 point | Nous pouvons remettre le bien en vente sans chantier structurel. |
| Rafraîchissement (peintures, sols) | + 2 points | Chantier court, environ 300 € par m² selon notre barème interne, avec un aléa limité. |
| Travaux importants (cuisine, salle de bains, électricité) | + 5 points | Environ 900 € par m² selon notre barème interne, plusieurs corps d'état, calendrier plus incertain. |
| Rénovation lourde (tout à refaire) | + 8 points | Environ 1 600 € par m² selon notre barème interne, dépose complète et risque de découverte en cours de chantier. |
| Travaux votés dont les appels de fonds deviendront exigibles après la vente, montant inconnu | + 1 point | Une dépense déjà décidée dont nous ne connaissons pas le montant. Ce point unique couvre cette incertitude, et il s'applique dans les deux cas où elle existe : vous répondez oui sans chiffrer, ou vous ne savez pas. |
| Travaux votés dont les appels de fonds deviendront exigibles après la vente, montant chiffré | 0 point, et le montant déclaré déduit en euros de l'offre | Quand vous chiffrez la somme, l'incertitude disparaît : le point ci-dessus n'est plus appliqué, et le montant que vous avez déclaré est retranché en euros de notre offre, jamais de la valeur de marché. Pour les dépenses de travaux hors budget prévisionnel, l'appel de fonds est dû au syndicat par la personne propriétaire du lot à sa date d'exigibilité. L'acte de vente peut néanmoins répartir autrement le coût économique entre le vendeur et l'acquéreur, sans que cette convention s'impose au syndic. Lorsque des travaux déjà votés comportent des échéances postérieures à la vente, leur montant est identifié séparément et déduit en euros de notre offre, sur la base des documents de copropriété transmis. Il ne fait ensuite l'objet d'aucune seconde retenue. La déduction s'arrête à 15 % de la valeur de marché estimée, pour qu'une faute de frappe ne détruise pas une offre ; au-delà, votre montant reste affiché et le point est vérifié sur les procès-verbaux lors de la visite. |
| Bien déjà rénové depuis moins de cinq ans | - 2 points | Aucun chantier à porter, remise en vente immédiate. |
| Classe énergie | ||
| Classe A, B ou C | - 1 point | Aucun travail énergétique à prévoir, revente plus rapide. |
| Classe D ou E | 0 point | Situation la plus courante du parc francilien, prise dans le socle. |
| Classe F | + 2 points | Location interdite à terme, acheteurs plus rares, travaux énergétiques à financer. |
| Classe G | + 4 points | Interdiction de location déjà en vigueur, isolation et chauffage à reprendre. |
| Typologie | ||
| Appartement de 2 à 4 pièces | 0 point | Marché le plus liquide, revente estimée entre deux et quatre mois. |
| Studio ou une pièce | + 1 point | Prix au m² plus volatil, demande dépendante de l'investissement locatif. |
| Surface supérieure à 110 m² | + 1 point | Nombre d'acquéreurs réduit, délai de revente plus long. |
| Maison | + 1 point | Travaux moins prévisibles (toiture, réseaux, extérieurs) et comparables plus rares. |
| Rez-de-chaussée sur rue, sans ascenseur au-dessus du 3e étage | + 1 point | Décote de marché constatée à la revente. |
| Localisation | ||
| Paris et communes limitrophes bien desservies | - 2 points | Profondeur de marché élevée, revente rapide, risque de prix faible. |
| Petite couronne, à moins de 700 mètres d'une gare ou d'un métro | - 1 point | Demande soutenue et comparables nombreux. |
| Secteur où nous disposons de moins de cinq ventes comparables | + 2 points | Incertitude sur la valeur de revente, fourchette plus large. |
| Nuisance durable identifiée (voie ferrée, périphérique, activité) (appréciée à la visite seulement) | + 1 à + 2 points | Allonge le délai de revente et réduit le nombre d'acquéreurs. |
| Complexité juridique | ||
| Un seul vendeur, titre de propriété en règle | 0 point | Signature simple, calendrier maîtrisé. |
| Indivision réglée, tous les indivisaires signataires | 0 point | Le nombre de signataires ne change pas la valeur du bien. |
| Servitude, mitoyenneté ou division non régularisée (appréciée à la visite seulement) | + 1 à + 3 points | Régularisation à notre charge, frais de géomètre et de notaire supplémentaires. |
| Copropriété en procédure ou en impayés supérieurs à 25 % | + 2 points | Charges à provisionner et revente plus difficile à financer pour l'acquéreur. |
| Bien vendu libre à la signature | - 1 point | Travaux et remise en vente peuvent démarrer immédiatement. |
| Durée de portage estimée | ||
| Jusqu'à 6 mois | 0 point | Durée prise dans le socle : droits de mutation, charges, taxe foncière et exposition à la revente y sont déjà comptés. |
| Au-delà de 6 mois | + 0,6 point par mois | Chaque mois supplémentaire prolonge l'immobilisation du capital, les charges et la taxe foncière (55 € par m² et par an), ainsi que l'exposition au marché, sans aucune recette. |
| Douze mois | + 3,6 points | Application de la ligne précédente : six mois au-delà du socle. |
| Dix-huit mois | + 7,2 points | Douze mois au-delà du socle, avec en outre l'exposition à un retournement de marché sur la durée. |
| Mode de revente | ||
| Revente directe, sans intermédiaire | 0 point | Hypothèse retenue dans le socle : nous commercialisons nous-mêmes. |
| Revente confiée à une agence | + 3,3 points | Honoraires de commercialisation payés à la revente, sur un bien dont le prix de sortie n'est pas connu à l'achat. |
| Qualité de l'information disponible | ||
| Information complète et concordante (score de confiance de 85 à 100) | 0 point | Adresse résolue au numéro, bâtiment identifié en base publique, diagnostic retrouvé : le risque d'écart entre l'estimation et la réalité est faible. |
| Information solide avec une donnée manquante (score de 70 à 84) | + 1 point | Une donnée publique manque ou diverge légèrement : nous provisionnons cet écart plutôt que de le découvrir à la visite. |
| Information partielle (score de 55 à 69) | + 2 points | Plusieurs caractéristiques reposent sur le seul déclaratif : la marge d'erreur avant visite augmente. |
| Information faible (score inférieur à 55) | + 3 points | Peu de données publiques rattachées à l'adresse. En dessous de 45, nous n'affichons aucun chiffre et un collaborateur reprend le dossier. |
Le total est toujours borné entre 15 % et 25 %.
Les lignes marquées « appréciée à la visite seulement » ne sont jamais appliquées par l'estimation en ligne : elles demandent de voir le bien, de lire le titre de propriété ou d'écouter l'environnement. Leur fourchette est celle que la visite peut produire, et elle est reprise avec vous avant le prix ferme.
Grille version 2026.16, publiée le 31 août 2026. Chaque estimation conserve la version qui lui a été appliquée.
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Télécharger la grille au format CSV (version 2026.16) : réutilisation libre, avec mention de la source.
Trois exemples de calcul
Exemple 1 : deux pièces à Paris 19e, habitable
Le bien
- Appartement 2 pièces, 42 m², 4e étage avec ascenseur
- Classe énergie D, habitable en l'état
- Un seul vendeur, bien vendu libre
Les lignes déclenchées
- Bien habitable en l'état0 point
- Classe D0 point
- Paris et communes limitrophes bien desservies- 2 points
- Bien vendu libre à la signature- 1 point
- Portage estimé à six mois au plus0 point
- Revente directe, sans intermédiaire0 point
Le calcul cumulé
- Socle de départ16 points
- Total des ajustements-3 points
- Décote retenue, après bornage15 %
Valeur de marché estimée
entre 392 000 € et 414 000 €
Offre d'achat comptant indicative
entre 333 000 € et 352 000 €
Exemple 2 : trois pièces à Montreuil, travaux importants
Le bien
- Appartement 3 pièces, 62 m², 2e étage sans ascenseur
- Classe énergie F, travaux importants à prévoir
- Travaux de ravalement votés, échéances postérieures à la vente, montant inconnu du vendeur
Les lignes déclenchées
- Travaux importants+ 5 points
- Travaux votés dont les appels de fonds deviendront exigibles après la vente, montant inconnu+ 1 point
- Classe F+ 2 points
- Petite couronne, à moins de 700 mètres d'un métro- 1 point
- Portage estimé à six mois au plus0 point
- Revente directe, sans intermédiaire0 point
Le calcul cumulé
- Socle de départ16 points
- Total des ajustements+ 7 points
- Décote retenue, après bornage23 %
Valeur de marché estimée
entre 268 000 € et 296 000 €
Offre d'achat comptant indicative
entre 206 000 € et 228 000 €
Exemple 3 : quatre pièces à Créteil, rénovation lourde
Le bien
- Appartement 4 pièces, 84 m², rez-de-chaussée sur rue
- Classe énergie G, rénovation lourde
- Copropriété avec 28 % d'impayés
Les lignes déclenchées
- Rénovation lourde+ 8 points
- Classe G+ 4 points
- Rez-de-chaussée sur rue+ 1 point
- Copropriété en impayés supérieurs à 25 %+ 2 points
- Portage estimé à douze mois+ 3,6 points
- Revente directe, sans intermédiaire0 point
Le calcul cumulé
- Socle de départ16 points
- Total des ajustements+ 18,6 points
- Décote retenue, après bornage25 %
Valeur de marché estimée
entre 291 000 € et 315 000 €
Offre d'achat comptant indicative
entre 218 000 € et 236 000 €
Où passe l'argent
Sur une valeur de marché estimée de 282 000 €, voici ce que vous recevez, et ce que nous prenons en charge à votre place après l'achat.
217 000 €
Ce que vous recevez
Offre d'achat comptant indicative, soit 23 points sous la valeur de marché estimée pour ce bien. Aucun frais n'en est déduit.
Ce que nous prenons en charge après l'achat
- Travaux que nous prenons en chargeRénovation complète chiffrée après visite : électricité, isolation, cuisine et salle d'eau, pour sortir le bien de la classe F.
- 32 000 €
- Frais d'acte et coût du délai, à notre chargeDroits de mutation au régime marchand de biens, article 1115 du code général des impôts, émoluments et débours du notaire, taxe foncière et charges de copropriété sur douze mois de portage, ainsi que les assurances réellement souscrites : propriétaire non occupant, responsabilité civile et dommages-ouvrage. Le coût d'opportunité du capital immobilisé n'est pas un décaissement : il n'est donc pas chiffré ici.
- 12 100 €
- Frais de reventeDiagnostics, honoraires de commercialisation et aléa de négociation à la revente. C'est nous qui les portons, plus vous.
- 6 500 €
Nous achetons pour rénover et revendre. Notre rémunération vient de cette revente, pas de frais prélevés sur vous.
Ce qui ne sort pas de votre poche
- Frais d'agence
- 10 700 €
- Diagnostics à votre charge
- 450 €
- Travaux demandés par un acquéreur
- 8 000 €
Ces montants disparaissent simplement de votre côté de l'opération : ils ne nous reviennent pas.
Aucune ligne de cette grille ne dépend de votre situation personnelle. Que vous soyez pressé ou non, le prix est le même.
Appliquer cette grille à votre bien
Indiquez l'adresse : nous appliquons la grille version 2026.16 et vous affichons la fourchette en moins de deux minutes.
Historique des versions
Les numéros de version sont des identifiants internes, conservés pour pouvoir rejouer chaque dossier à l'identique. La grille est publiée sur ce site depuis le 22 août 2026.
Version 2026.15, 31 août 2026
Mise en conformité juridique du critère de travaux de copropriété. La formulation publiée, « restent dus par l'acquéreur, sauf convention contraire dans l'acte », était imprécise et trompeuse : une convention entre vendeur et acquéreur ne change pas l'identité du débiteur auprès du syndic. Pour les dépenses hors budget prévisionnel, le débiteur est la personne propriétaire du lot à la DATE D'EXIGIBILITÉ de l'appel de fonds, et non à la date du vote, ni à celle de l'envoi de l'appel, ni au début des travaux. Le critère devient « Travaux votés dont les appels de fonds deviendront exigibles après la vente », dans le tunnel, la grille, le résultat et les documents, et la question posée au vendeur porte sur les échéances postérieures à la vente, non sur le montant total voté. Aucun point n'a changé : la déduction en euros et son plafond de 15 % restent ceux de la version 2026.13, et un montant déduit de l'offre ne peut faire l'objet d'aucune seconde retenue à l'acte.
Version 2026.14, 31 août 2026
Deux familles de lignes désormais distinguées sur la grille publiée : celles que l'estimation en ligne applique, et celles que seule la visite instruit. « Nuisance durable identifiée » (+ 1 à + 2 points) et « Servitude, mitoyenneté ou division non régularisée » (+ 1 à + 3 points) gardent leur fourchette, parce que la visite produit bien un résultat variable, et portent la mention « appréciée à la visite seulement » : elles ne sont jamais appliquées à distance. Correction des trois exemples de calcul, qui employaient leur propre barème : « Travaux votés en copropriété non appelés » y valait + 2 points quand la grille publie + 1 point depuis la version 2026.13, et l'exemple 2 annonçait donc 24 % de décote pour 23 % calculés, avec une offre indicative inférieure de 2 000 € à la basse et de 3 000 € à la haute. Les exemples sont maintenant construits à partir des points publiés, jamais saisis à côté d'eux, et un contrôle bloquant recalcule chaque total et chaque montant depuis la page rendue.
Version 2026.13, 31 août 2026
Travaux votés en copropriété non appelés : la ligne annonçait « + 1 à + 3 points » alors que le moteur n'appliquait qu'un point unique, quel que soit le montant saisi. Le critère est scindé en deux lignes qui décrivent exactement le calcul. Montant inconnu ou réponse « je ne sais pas » : le point unique d'incertitude s'applique. Montant chiffré par le vendeur : le point n'est plus appliqué, et la somme déclarée est retranchée en euros de l'offre, plafonnée à 15 % de la valeur de marché estimée. La valeur de marché n'est pas touchée : un acquéreur particulier reprendrait la même dette. La répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur se règle dans l'acte ; le point est soumis à notre notaire, et le libellé affiché dit « restent dus par l'acquéreur, sauf convention contraire dans l'acte ».
Version 2026.12, 27 août 2026
Correction de la répartition des frais d'acte publiée sur la grille. La page annonçait 2,5 % de droits de mutation en citant l'article 1115 du CGI, alors que sous ce régime la taxe de publicité foncière est ramenée à 0,715 % du prix, le solde des 3 % étant constitué des émoluments du notaire, des débours et des frais de formalité. Le total des frais d'acte provisionnés est inchangé à 3 % du prix d'achat, et la ligne du tableau de portage reste à 6 510 €. Les deux lignes erronées sont fusionnées en une seule ligne agrégée.
Version 2026.11, 23 août 2026
Bornes basses portées de 12 % à 15 %, borne haute inchangée à 25 %, socle remonté de 15 à 16 points afin qu'il reste distinct de la borne basse. Deux lignes explicites remplacent l'ancienne famille « Délai de revente estimé » : la durée de portage estimée, à + 0,6 point par mois au-delà de 6 mois, et le mode de revente, la revente confiée à une agence coûtant 3,3 points. Correction du taux de droits de mutation publié : 2,5 % au régime marchand de biens (article 1115 du CGI), et non 7,5 %, taux de droit commun que nous ne payons pas.
Rectification. Rectifié le 27 août 2026, version 2026.12 : sous l'article 1115 du CGI, la taxe de publicité foncière est de 0,715 % du prix. Le taux de 2,5 % annoncé dans cette entrée était une répartition erronée des frais d'acte, dont le total de 3 % est, lui, resté inchangé.
Version 2026.10, 23 août 2026
Caractéristiques du logement entrées dans le calcul : exposition en réponse unique (cour calme + 1,0 %, rue calme référence, rue passante - 3,0 %), traversant + 2,5 %, vis-à-vis sous dix mètres - 2,5 %, dernier étage + 3,0 % avec ascenseur et + 1,0 % sans, hauteur sous plafond sous 2,20 m - 4,0 %. Extérieurs privatifs devenus cumulables, loggia ajoutée à + 3,0 %, effet pondéré par la surface déclarée et cumul plafonné à + 12 %. Le duplex reste à 0 % : la fourchette est élargie de deux points et le dossier est marqué à clarifier à l'appel. Ces valeurs sont un barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes.
Version 2026.3, 22 août 2026
Première publication de la grille sur rachatimmo.fr, avec la famille « Qualité de l'information disponible » : la décote intègre l'incertitude de nos données, de 0 à 3 points.