Données publiques et méthode de calcul

Première étape : la valeur de marché estimée. Elle part des prix au mètre carré observés dans les demandes de valeurs foncières pour la commune et la typologie du bien, corrigés de la surface, de l'étage, de la présence d'un ascenseur et de la classe énergie.

Deuxième étape : l'offre d'achat comptant indicative. Elle applique à cette valeur les lignes de notre grille de décote : travaux à prévoir, classe énergie, contraintes juridiques du bien, coût de portage du capital et risque de revente. Chaque ligne est publiée avec son impact chiffré.

Les caractéristiques du logement corrigent ensuite ce prix : exposition des pièces principales, logement traversant, vis-à-vis rapproché, dernier étage, hauteur sous plafond, extérieurs privatifs et leur surface. Deux origines cohabitent, et la distinction est publiée ligne par ligne sur la page des coefficients : ce qui vient de travaux publics de l'Insee, et ce qui relève d'un barème interne provisoire, à recalibrer sur nos propres actes. Le cumul des extérieurs est plafonné à + 12 %, l'ensemble des corrections à plus ou moins 35 %. Le duplex ne reçoit aucun coefficient : selon les cas il vaut plus ou moins qu'un logement de plain-pied, nous élargissons donc la fourchette de deux points au lieu d'inventer un chiffre.

Aucune variable liée à votre personne n'entre dans ce calcul : ni votre situation familiale, ni votre niveau d'endettement, ni le délai dans lequel vous souhaitez vendre. Le moteur de calcul ne reçoit pas ces informations en entrée. C'est une règle de conformité, pas une intention.

Nous écartons d'abord ce que la donnée publique permet d'identifier : les mutations portant sur plusieurs lots ou plusieurs biens, celles qui mélangent un logement et un autre type de local, les ventes en l'état futur d'achèvement, les adjudications, les expropriations et les échanges. Il reste ensuite des prix au mètre carré sans rapport avec leur voisinage, dont la donnée publique ne dit pas la cause : une vente en nue-propriété, une vente entre proches, une contrainte que l'acte seul mentionne. Ceux-là, nous les écartons sur leur seul écart au marché local. Nous publions leur nombre, et nous ne prétendons pas en connaître la raison.

Trois couches, comptées séparément, dans cet ordre :

• couche 1, ce que la donnée publique identifie avec certitude : 36 569 lignes de nature autre qu'une vente de gré à gré, 63 280 portant plusieurs logements sous un seul prix, 19 903 mélangeant un logement et un autre type de local, 70 couvrant plusieurs communes ;
• couche 2, invraisemblances de saisie : 1 296 sans valeur foncière exploitable, 1 186 de surface hors de 9 à 400 mètres carrés, 3 153 sans coordonnées, soit 5 635 au total ;
• couche 3, ce que nous ne savons pas expliquer : 26 121 ventes écartées sur leur seul écart au marché local, dont 8 921 hors des percentiles 1 et 99 de leur département, 2 593 par une borne dure de 1 000 à 40 000 € le mètre carré, 7 766 par les bornes relatives à la médiane de leur secteur, de 0,45 à 2,2 fois cette médiane, et 6 841 par la bande robuste de leur secteur, médiane ± 3 × 1,4826 × écart absolu médian, calculée après les deux premières couches.

Un seul total agrégé masquerait cette distinction : les trois couches ne se valent pas. Les deux premières décrivent la donnée, la troisième décrit notre ignorance. Ces comptes sont ceux du référentiel servi, écrits le 10/09/2026 à sa construction, sur 1 583 997 lignes DVF reçues. Les autres lignes ne sont pas des ventes écartées : 461 121 répètent une même vente, une fois par parcelle, et 550 597 décrivent une cave, un parking ou un terrain vendu avec le logement.

Un contrôle indépendant complète ces règles, sans en faire partie : si une vente affichée sort du quart ou du quadruple de la médiane des ventes affichées à côté d'elle, la construction du site échoue. Il est volontairement plus large que le filtre, pour rester capable de détecter que le filtre a sauté.

Comptes mesurés le 10/09/2026 à la construction du référentiel servi : 437 901 ventes candidates, 420 701 retenues, 17 200 écartées comme non comparables, dont 2 593 par une borne dure, 7 766 par une borne relative à la médiane de leur secteur et 6 841 par la bande robuste de leur voisinage.

Le corpus individuel embarqué est une autre étape : il contient 150 315 ventes, mesurées vente par vente dans les quatre fichiers servis. Il en contient 0 hors des bornes dures. Le nombre retenu par l'estimateur n'a pas de total global : il dépend de l'adresse, du rayon, de la période, de la surface et du type de bien, et il est annoncé pour chaque estimation.

Écarter des ventes réduit ce que nous savons d'un secteur. La fiabilité affichée suit donc le nombre de ventes retenues, jamais la propreté de leur distribution : un échantillon plus net ne fait pas monter la confiance annoncée, et la largeur de la fourchette est mesurée sur les ventes candidates, avant la bande robuste. Une fourchette large et vraie vaut mieux qu'un chiffre étroit et faux.

Ce filtre a été mesuré, avant et après, sur les 29 635 ventes de contrôle des trimestres 2025-Q3 et 2025-Q4, chacune retirée de ses propres comparables. Il n'améliore pas l'estimation : l'erreur absolue médiane passe de 12,13 % à 12,06 %, la part des estimations à moins de 10 % de 42,78 % à 43 %. Sur près de trente mille ventes, ces écarts sont du bruit. Sur les maisons, l'erreur médiane se dégrade, de 16,33 % à 16,45 %.

Le seul mouvement au-dessus du bruit est un coût : le nombre médian de comparables retenus par estimation passe de 87 à 83, soit 4 ventes de moins par estimation. Nous en savons donc un peu moins sur chaque secteur, et la fiabilité affichée en tient compte. Le taux d'erreur publié n'est pas modifié : l'écart mesuré tient dans le bruit.

Ce filtre ne rend pas l'estimation plus juste. Il empêche d'afficher à un vendeur une vente voisine à 92 € le mètre carré, chiffre relevé sur notre propre page le 28 août 2026. Le motif est la véracité de ce que nous montrons, pas la précision de ce que nous calculons.

Une vente conclue il y a deux ans s'est faite dans un marché différent du marché actuel. L'utiliser telle quelle revient à estimer avec les prix d'avant-hier. Chaque vente comparable est donc réindexée individuellement, de son trimestre de mutation vers le trimestre de référence, avant tout calcul de médiane. La formule appliquée est la suivante :

prix réindexé = prix observé × (indice du trimestre de référence / indice du trimestre de la vente)

L'indice utilisé est l'indice officiel : Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, séries CVS trimestrielles, jeu IPLA-IPLNA-2015, base 100 en moyenne annuelle 2015. Ce n'est pas une médiane de prix calculée par nous. L'indice Notaires-Insee est hédonique : il ne bouge pas quand la composition des ventes du trimestre change, seulement quand les prix changent. Il existe en version corrigée des variations saisonnières, et c'est cette version que nous retenons. Dernière mise à jour publiée par l'Insee : 2026-09-08. Dernier trimestre disponible : T1 2026, en valeur définitive.

La série est choisie selon le département de la vente ET selon son type, appartement ou maison. Ce n'est pas un détail : entre le premier trimestre 2023 et T1 2026, le coefficient vaut 0,9218 pour un appartement des Hauts-de-Seine et 0,8762 pour une maison du même département, soit quatre points d'écart. Quand la série du département manque, nous replions sur la série Île-de-France du même type de bien, puis sur un coefficient de 1,0 en dernier recours. Le coefficient appliqué est conservé vente par vente et affiché dans la table des comparables de votre résultat, à côté du prix réellement observé et du trimestre de la vente. Un coefficient sortant de l'intervalle 0,70 à 1,30 n'est pas un mouvement de marché mais une anomalie de données : il est ramené à 1,0 et l'incident est journalisé. Un coefficient sortant de l'intervalle 0,80 à 1,20 est signalé pour vérification.

512 ventes ont été réindexées avec une série de repli du même type de bien. Pour les maisons parisiennes, aucune série départementale n'est publiée : la série régionale maisons, identifiant 010567091, est utilisée.

Deux dates ne se confondent pas. Le trimestre de référence est le marché vers lequel nous ramenons chaque vente : c'est le dernier trimestre d'indice publié par l'Insee, T1 2026. Le dernier trimestre de vente est la dernière mutation présente dans les valeurs foncières, T4 2025. Nous réindexons vers le marché le plus récent connu, pas vers la dernière vente observée. Ce qui reste entre le dernier indice publié et aujourd'hui n'est corrigé par personne : c'est le retard affiché avec votre résultat, et il élargit la fourchette.

Une limite de cette correction doit être dite. L'indice Notaires-Insee que nous utilisons est départemental, pas communal : l'Insee ne publie pas d'indice par commune. Réindexer une vente de Levallois-Perret avec l'indice des Hauts-de-Seine suppose donc que cette commune a suivi son département. Sur deux ans, l'écart possible est mineur. Sur cinq ans, l'hypothèse s'accumule : plus le corpus est profond, plus l'estimation repose sur une hypothèse que nous ne pouvons pas vérifier. Nous n'avons pas de moyen de la corriger, seulement de l'écrire.

Les ventes antérieures de plus de 16 trimestres au trimestre de référence sont écartées : au-delà, ce n'est plus seulement le niveau des prix qui a changé, c'est la nature des biens vendus, et l'indice ne corrige pas cela. À distance égale, une vente récente pèse davantage qu'une vente ancienne : la pondération par la distance est multipliée par une décroissance exponentielle de l'ancienneté, de demi-vie 25 mois.

Les taux d'erreur publiés sur la page de notre taux d'erreur sont mesurés sur un périmètre précis, décrit ici dans les mêmes termes et lu depuis le même fichier, afin que les deux pages ne puissent pas annoncer deux effectifs différents.