Un logement vacant qui coûte tous les mois

Un logement vide n'est pas neutre. Il consomme chaque mois, et le total surprend presque toujours les propriétaires qui le calculent pour la première fois. Voici les postes à additionner, dans l'ordre où ils tombent.

Les propriétaires confondent souvent deux dispositifs distincts. Ils ne concernent pas les mêmes communes, ne relèvent pas des mêmes textes, et n'ont pas les mêmes taux.

Nous ne publions pas de liste de communes franciliennes concernées, parce que le périmètre de la TLV est fixé par décret et révisé. Vérifiez votre situation à la source : la liste des communes en zone tendue et les conditions d'application sont consultables sur le site de l'administration fiscale et sur service-public.fr. Votre avis d'imposition mentionne également la taxe si elle vous a été appliquée.

Les cas d'exonération

• Le logement dont la vacance est indépendante de votre volonté, par exemple un bien mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur : l'exonération se demande, avec les preuves de mise sur le marché.
• Le logement qui nécessiterait des travaux importants pour être habitable, appréciés par rapport à la valeur du bien.
• Le logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs dans l'année.
• Les résidences secondaires meublées, qui relèvent de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et non de la taxation de la vacance.

Conservez la trace de vos démarches. Un mandat de vente daté, des annonces publiées, des comptes rendus de visites : ce sont ces pièces qui permettent de contester une imposition sur la vacance, et non une explication orale.

Le coût financier n'est pas le seul. Un logement fermé se dégrade, et la dégradation est progressive, souvent invisible pendant les premiers mois puis manifeste au bout de deux hivers.

• Sans ventilation, l'humidité stagne : condensation, taches noires en angle de mur, papiers peints qui se décollent, odeur qui imprègne les textiles et les boiseries.
• Sans chauffage, une chaudière et un ballon peuvent geler, les joints de robinetterie sèchent, un siphon vidé laisse remonter les odeurs d'égout.
• Les canalisations non utilisées s'entartrent et se bouchent, ce qui se découvre au premier usage, souvent le jour de la visite.
• Une infiltration de toiture ou de façade non détectée met des mois à s'aggraver, sans personne pour la signaler au syndic.
• L'assurance peut réduire sa garantie sur un bien inhabité au-delà d'une durée prévue au contrat, notamment pour le vol et le dégât d'eau. Relisez la clause d'inoccupation.

Ces effets pèsent doublement. Ils coûtent en réparation, et ils modifient la perception de l'acquéreur qui visite : une odeur d'humidité fait chuter une négociation plus vite qu'un défaut structurel expliqué. Un logement vide depuis longtemps se vend donc moins facilement qu'un logement occupé et entretenu, quel que soit le canal de vente.

Quatre issues existent. Comparez-les avec le coût de portage annuel que vous venez de calculer, et non avec une intuition.

• Louer : le bien produit un revenu, mais vous entrez dans la fiscalité des revenus fonciers, la gestion à distance, et vous devrez donner un congé pour vendre avec six mois de préavis en location nue.
• Remettre en état puis vendre en agence : c'est souvent le calcul le plus rentable si vous disposez de la trésorerie et du temps, sans date imposée. Nous le disons franchement, y compris quand cela nous fait perdre le dossier.
• Vendre en agence en l'état : possible, plus long, avec une négociation appuyée sur les travaux visibles et un nombre d'acquéreurs réduit.
• Vendre comptant à un acheteur qui reprend les travaux : vous arrêtez le coût de portage à une date connue, contre une décote publiée de 15 % à 25 % de la valeur de marché estimée.

Si le bien est correct, situé près d'un transport, et que vous n'avez aucune contrainte de trésorerie, vendez en agence : vous serez mieux servi. Notre proposition est faite pour les cas où le coût de portage a déjà dépassé l'écart de prix, où le bien est encombré ou dégradé, ou lorsque vous ne pouvez pas suivre un chantier à distance.

• Estimation en ligne, fourchette immédiate, sans création de compte.
• Appel sur les disponibilités que vous indiquez pour identifier qui détient les clés.
• Visite sous cinq jours, une heure sur place, avec accès aux caves et annexes.
• Offre ferme sous 48 heures après la visite, écrite, non révisée ensuite.
• Dix jours de rétractation après signature de la promesse, sans frais.
• Virement à l'acte notarié, six à dix semaines plus tard.

Le débarras ne conditionne pas notre offre : nous achetons des logements encombrés et nous nous en occupons ensuite. Précisez simplement dans la promesse ce que vous souhaitez récupérer avant l'acte.