Vendre un logement occupé par un locataire

Vendre un logement loué ne met pas fin au bail. L'acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur, aux mêmes conditions que le vendeur : même loyer, même durée restante, mêmes clauses (article 1743 du Code civil).

Il ne peut pas expulser le locataire, ni augmenter le loyer avant la date légale de révision, ni délivrer un nouveau congé avant l'échéance du bail en cours, sauf motif légitime prévu par la loi du 6 juillet 1989.

L'acquéreur reprend aussi le dépôt de garantie versé par le locataire, qui doit lui être transféré par le vendeur lors de la vente, ainsi que les obligations d'entretien et de délivrance d'un logement décent qui incombaient au vendeur.

Vendre un bien occupé signifie le céder avec le locataire en place et le bail en cours : l'acheteur achète un bien qui produit un loyer, mais qu'il ne peut pas habiter ni relouer à un tiers de son choix avant la fin du bail.

Vendre libre signifie récupérer le logement avant la vente, ce qui suppose soit d'attendre l'échéance naturelle du bail, soit de délivrer un congé pour vendre ou pour reprise, dans les délais et conditions fixés par la loi.

Le congé pour vendre est le mode de reprise le plus utilisé par un propriétaire qui veut vendre libre. Il doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé, et respecter un délai de préavis avant l'échéance du bail.

Le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée, faute de quoi il peut être contesté par le locataire. Il est nul s'il ne respecte pas ce formalisme, ce qui reconduit le bail à son échéance normale.

Le congé pour vendre ouvre au locataire un droit de préemption sur le logement, aux prix et conditions indiqués dans le congé (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour répondre, prolongé à quatre mois s'il sollicite un prêt. S'il n'exerce pas ce droit, ou si les conditions ne changent pas, la vente peut se poursuivre avec un tiers.

En revanche, une vente d'un bien occupé, sans congé délivré au locataire, n'ouvre en principe aucun droit de préemption à ce dernier : le bail continue avec le nouvel acquéreur, et le locataire n'a pas à être consulté sur la vente.

L'exception concerne la vente par lots consécutive à la division d'un immeuble en copropriété, qui déclenche un droit de préemption spécifique du locataire (article 10 de la loi du 31 décembre 1975, repris et complété par la loi Aurillac du 13 juin 2006 relative à la vente à la découpe).

La vente à la découpe désigne la division d'un immeuble entier en lots, revendus appartement par appartement, souvent aux locataires en place ou à des investisseurs.

La loi Aurillac du 13 juin 2006 a renforcé la protection des locataires dans ce cas : un droit de préemption spécifique leur est reconnu, et un délai supplémentaire de six ans de maintien dans les lieux peut leur être accordé après la division, sous conditions de ressources et d'âge.

Un locataire protégé en raison de son âge (65 ans ou plus au terme du bail) et de ses ressources ne peut pas recevoir un congé pour vendre ou pour reprise sans qu'un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à sa situation lui soit proposé, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures à un plafond fixé chaque année (article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, service-public.fr 2024).

• Le bail en cours et ses avenants éventuels.
• Les quittances de loyer des douze derniers mois ou l'historique des paiements.
• L'état des lieux d'entrée, et de sortie s'il existe déjà.
• Le dernier avis d'échéance et le montant exact du loyer et des charges.
• Le montant du dépôt de garantie conservé, à transférer à l'acquéreur.
• La régularisation des charges de copropriété la plus récente, opposable au nouveau bailleur.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire comme pour toute vente.
• L'attestation d'assurance du bien.

Un bien vendu occupé se négocie en général avec une décote par rapport à un bien libre équivalent, car l'acquéreur ne peut ni l'habiter ni le relouer à un loyer de marché avant l'échéance du bail. L'ampleur de cette décote dépend surtout de deux facteurs : le rendement locatif que procure le loyer en place par rapport au prix, et la durée restante avant l'échéance du bail ou avant qu'un congé devienne possible.

Un loyer proche du marché, avec un bail arrivant à échéance dans quelques mois, entraîne une décote modérée. Un loyer nettement inférieur au marché, avec un bail encore long, entraîne une décote plus marquée, car l'acquéreur immobilise son capital plus longtemps pour un rendement moindre. Ces ordres de grandeur varient fortement d'un bien à l'autre et ne sont fixés par aucun barème officiel.

Un logement occupé par un locataire en situation d'impayé, ou faisant l'objet d'une procédure de résiliation de bail ou d'expulsion en cours, ne se traite pas comme un bien occupé ordinaire. La procédure judiciaire suit son cours indépendamment de la vente et l'acquéreur, y compris un acheteur professionnel comptant, reprend cette procédure avec le bien.

Ce type de dossier sort du champ d'un rachat simple et nécessite un accompagnement juridique dédié, souvent avant même d'envisager une mise en vente.

Un bien loué n'est pas la résidence principale du vendeur : la vente relève donc du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans l'exonération applicable à la résidence principale.

La plus-value bénéficie d'abattements pour durée de détention, avec une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans (article 150 VC du Code général des impôts, service-public.fr 2024).

Attendre la fin naturelle du bail, sans délivrer de congé, permet souvent d'obtenir un meilleur résultat net qu'un congé pour vendre suivi d'une vente libre : aucun congé n'étant délivré, il ne peut pas être contesté, le loyer n'est pas interrompu par un préavis, et le marché d'acquéreurs s'élargit une fois le bien libre à l'échéance normale.

Cette option convient à un vendeur qui n'est pas pressé et dont l'échéance du bail est proche.

À l'inverse, un vendeur qui a besoin de vendre rapidement, avec un bail encore long à courir et un locataire en place, a intérêt à comparer le prix obtenu en vendant occupé avec le coût réel d'un congé pour vendre : mois de loyer perdus pendant le préavis et la commercialisation, risque de contestation, incertitude sur le délai de départ effectif du locataire.