Vendre le logement pendant ou après un divorce

La première question n'est pas le prix, c'est le régime sous lequel le bien a été acquis. Elle détermine qui doit signer, et donc si une vente est juridiquement possible aujourd'hui ou seulement plus tard.

Une exception mérite d'être connue : le logement qui abrite la famille est protégé même lorsqu'il est le bien propre d'un seul époux. L'article 215 du code civil interdit d'en disposer sans le consentement de l'autre, aussi longtemps que le mariage dure. Autrement dit, être le seul propriétaire sur le papier ne suffit pas à vendre le domicile conjugal avant le divorce.

Conséquence pratique : nous ne demandons jamais à une seule des deux personnes de s'engager. Si vous nous contactez seul, nous estimons le bien, nous vous expliquons le calendrier, et nous attendons que l'autre partie soit informée avant toute visite. Une visite organisée sans l'accord de l'occupant n'a aucune valeur et se retourne contre vous devant le juge.

Deux sorties existent. Soit le bien est vendu et le prix est partagé selon les droits de chacun, après remboursement du prêt. Soit l'un des deux conserve le logement et verse à l'autre une soulte, c'est-à-dire la valeur de sa part.

La soulte se calcule sur la valeur du bien diminuée du capital restant dû, puis répartie selon les quotes-parts. Sur un bien commun détenu à parts égales, avec une valeur retenue de 400 000 euros et un capital restant dû de 150 000 euros, la soulte est de la moitié de 250 000 euros, soit 125 000 euros.

À cela s'ajoutent les frais de partage perçus par l'État, dont le taux est de 1,10 % de la valeur des biens partagés lorsque le partage intervient dans le cadre d'un divorce, ainsi que les émoluments du notaire.

Le point de blocage le plus fréquent n'est pas le calcul, c'est le financement. Celui qui garde le bien doit obtenir un prêt couvrant la soulte et, le plus souvent, reprendre seul le crédit en cours. Sa capacité d'emprunt est examinée sur son seul revenu, parfois grevée d'une pension alimentaire. Beaucoup de projets d'attribution échouent à ce stade, après plusieurs mois perdus.

Si vous en êtes là, demandez une simulation écrite à votre banque avant de vous engager sur une valeur. Un accord de principe verbal ne vaut rien, et le refus arrive fréquemment après l'état liquidatif, ce qui oblige à tout reprendre.

L'attribution préférentielle

L'attribution préférentielle permet à un époux de demander que le logement lui soit attribué dans le partage, à charge d'indemniser l'autre. Elle n'est pas gratuite : elle suppose de payer la soulte. Elle n'est pas non plus automatique, sauf dans les cas limités prévus par la loi. Le juge la refuse lorsque le demandeur ne démontre pas sa capacité à financer l'opération.

Le divorce ne touche pas votre contrat de prêt. Si vous avez emprunté ensemble, vous êtes solidaires devant la banque, et vous le restez après le jugement, même si la convention de divorce dit autre chose. La convention lie les époux entre eux ; elle ne lie pas l'établissement prêteur.

Se libérer suppose une désolidarisation, c'est-à-dire un avenant par lequel la banque accepte de ne plus poursuivre qu'un seul emprunteur. Elle n'y est jamais obligée. Elle l'accorde si le taux d'endettement de celui qui reste tient, éventuellement contre une garantie supplémentaire ou une caution. Un refus est fréquent et il n'ouvre aucun recours.

C'est la raison la plus souvent invoquée par les personnes qui nous appellent : non pas obtenir le prix le plus élevé, mais obtenir une date de fin certaine. Si votre banque a refusé la désolidarisation par écrit, joignez ce courrier au dossier : il fait comprendre au notaire et à l'autre partie pourquoi le calendrier compte.

Tant que le divorce n'est pas prononcé, le juge aux affaires familiales peut, dans le cadre des mesures provisoires, attribuer la jouissance du logement à l'un des deux, fixer une indemnité d'occupation, et désigner un notaire ou un professionnel qualifié pour évaluer le bien. Il ne peut pas ordonner la vente d'un bien commun à ce stade dans la généralité des cas : la vente relève de la liquidation.

Après le divorce, si le bien reste indivis et que l'un veut vendre, l'article 815 du code civil s'applique : personne n'est contraint de rester dans l'indivision. Le partage judiciaire peut être demandé au tribunal, qui ordonne le cas échéant une vente aux enchères.

C'est long, souvent un à trois ans selon les juridictions et les expertises, et le prix obtenu à l'audience d'adjudication est rarement supérieur à celui d'une vente amiable.

Nous le disons clairement : si vous avez le temps et si le dialogue est encore possible, un accord amiable sur une vente en agence vous rapportera davantage qu'un rachat comptant, et beaucoup plus qu'une adjudication. Notre place est là où l'accord existe sur le principe de vendre, mais où le calendrier ou la banque ne laissent pas le temps d'une commercialisation classique.

L'état liquidatif est l'acte par lequel le notaire dresse le compte entre les époux : actifs, passifs, récompenses dues à la communauté, avances consenties par l'un ou l'autre. Il fixe la valeur du bien à la date la plus proche possible du partage, et non à la date du mariage ni à celle de la séparation.

Cette valeur est souvent contestée, parce que chacun a intérêt à la tirer dans son sens : celui qui part veut une valeur haute, celui qui garde veut une valeur basse. Deux avis divergents allongent la procédure de plusieurs mois. Une offre écrite et chiffrée d'un acheteur réel, avec sa date de validité, sert de point de référence tangible dans cette discussion, ce qu'aucune estimation en ligne ne fait.

Vous récupérez aussi, à cette occasion, les sommes que vous avez apportées en propre pour financer un bien commun. Les relevés et justificatifs de ces apports sont à sortir tôt : les retrouver dix ans après une donation familiale prend du temps.

• Estimation en ligne, fourchette immédiate, sans création de compte.
• Appel sur les disponibilités que vous indiquez, avec l'un ou l'autre, pour vérifier qui doit signer.
• Visite sous cinq jours, en présence de l'occupant, à une heure convenue avec lui.
• Offre ferme sous 48 heures après la visite, écrite, non révisée ensuite.
• Promesse signée par les deux parties, puis dix jours de rétractation sans frais.
• Virement à l'acte notarié, six à dix semaines plus tard, avec remboursement du prêt par le notaire.

Le prix du partage est réparti par le notaire selon les droits de chacun. Vous n'avez pas à vous faire confiance mutuellement sur la circulation des fonds : chacun reçoit sa part directement.