Vendre pour une mutation professionnelle

Une vente immobilière ne se comprime pas au-delà d'un certain point. Après l'accord sur le prix, il faut signer une promesse, purger le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur, laisser à sa banque le temps d'instruire son prêt, réunir les pièces de copropriété, obtenir l'état hypothécaire et purger les droits de préemption éventuels.

Ces étapes représentent six à dix semaines, et elles ne dépendent pas de votre bonne volonté.

Avant cela, il faut trouver l'acquéreur. C'est la partie variable : quelques semaines dans un secteur tendu pour un bien bien préparé, plusieurs mois pour un bien atypique, un rez-de-chaussée, un DPE défavorable ou un prix mal calibré au départ.

Pendant les mois où vous payez deux logements, la dépense est concrète et souvent sous-estimée. Reprenez ces postes avec vos propres montants avant toute décision.

Ajoutez, du côté de la vente classique, les frais d'agence, couramment 4 % à 6 % du prix en Île-de-France, et les diagnostics obligatoires. Une fois l'addition faite, l'écart entre une vente en agence dont la date reste inconnue et une vente comptant dans deux mois se réduit.

Il ne s'annule pas toujours : dans un secteur liquide, avec un bien en bon état, la vente classique reste souvent gagnante, et nous vous le dirons.

Avant d'envisager une vente rapide, épuisez ce à quoi vous avez droit. Trois familles d'aides existent, avec des périmètres différents.

• Les dispositifs d'Action Logement destinés aux salariés du secteur privé qui déménagent pour raison professionnelle, dont l'aide Mobili-Pass et le prêt accession, avec des conditions et des plafonds publiés sur actionlogement.fr.
• Les mesures prévues par votre convention collective ou votre accord d'entreprise : prise en charge du déménagement, indemnité d'installation, parfois prise en charge temporaire d'un double loyer. Demandez le texte applicable, pas une réponse orale.
• Pour les agents publics, les indemnités de changement de résidence, dont les règles dépendent du statut et de la distance.

Aucune de ces aides ne rachète votre logement. Elles amortissent le déménagement et parfois une partie du double coût, pendant une durée limitée. Vérifiez la durée : c'est elle qui détermine combien de mois vous pouvez tenir sans vendre.

Mettre en location paraît évident : le loyer couvre la mensualité, vous gardez le bien, vous vendrez plus tard. Le calcul mérite d'être fait complètement, parce que plusieurs lignes disparaissent des raisonnements rapides.

• Les revenus fonciers sont imposables au barème de l'impôt sur le revenu, avec les prélèvements sociaux à 17,2 % en sus. Sur une tranche à 30 %, une part importante du loyer part en prélèvements.
• Les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant et les honoraires de gestion, souvent de l'ordre de 6 % à 8 % des loyers, restent à votre charge.
• Un congé pour vendre donné à un locataire en place suppose un préavis de six mois avant l'échéance du bail, en location nue, et le locataire bénéficie d'un droit de préemption.
• Un bien loué se vend moins cher qu'un bien libre, parce qu'il n'intéresse plus les acquéreurs qui veulent habiter, c'est-à-dire la majeure partie du marché francilien.
• Vous perdez l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès que le bien n'est plus votre habitation au moment de la vente. Un délai de tolérance existe lorsque le bien est en vente et resté libre, mais il ne s'applique pas à un bien loué.

Louer reste pertinent si votre mutation est provisoire, si vous comptez revenir, ou si le bien s'inscrit dans une stratégie patrimoniale assumée. Louer par défaut, pour éviter de décider, est en revanche le scénario qui coûte le plus cher à cinq ans : vous cumulez la fiscalité, la gestion à distance, et une décote de bien occupé au moment où vous vendrez enfin.

Vous n'avez pas besoin d'être présent pour signer. Deux mécanismes existent et ils sont d'usage courant.

• La procuration notariée, donnée à une personne de confiance ou à un clerc de l'étude, qui signe en votre nom. Elle doit être établie devant notaire, en France ou dans un consulat si vous êtes à l'étranger, et son objet doit être précis.
• L'acte authentique électronique à distance, prévu par la réglementation notariale : vous vous rendez chez un notaire proche de votre nouveau domicile, qui vous met en relation par visioconférence sécurisée avec celui qui reçoit l'acte.

Anticipez la procuration : depuis l'étranger, la prise de rendez-vous consulaire et l'acheminement du document peuvent demander plusieurs semaines. C'est le premier motif de report d'acte que nous constatons dans les dossiers de mutation.

Pour la visite, nous nous déplaçons une fois, une heure sur place, y compris en soirée ou le samedi avant votre départ. Si vous êtes déjà parti, une visite avec un voisin, un proche ou le gardien détenteur des clés suffit, à condition qu'il puisse ouvrir l'ensemble des pièces, les caves et les annexes.

Si votre employeur prend en charge un double logement jusqu'à la vente, si votre bien est un deux ou trois pièces en bon état à proximité immédiate d'une gare, et si vous acceptez de gérer une commercialisation à distance avec un mandataire de confiance, vendez en agence. Vous obtiendrez un prix plus élevé, et le temps que vous accepterez d'attendre est payé.

Appelez-nous si votre départ est daté à moins de deux mois, si le bien est vide et loin de votre nouveau domicile, si une première mise en vente n'a rien produit, ou si vous devez solder un prêt pour financer votre installation. Dans ces cas, la certitude d'une date vaut souvent davantage que le dernier pourcentage de prix, et c'est à vous d'en juger avec les deux chiffres sous les yeux.