Sortir d'une indivision immobilière
Vous détenez une part d'un bien avec des personnes qui ne veulent pas vendre, ou qui ne répondent plus. Voici ce que vous pouvez faire seul, ce que vous ne pouvez pas faire, et ce que chaque option coûte réellement.
En un mot
Nul n'est contraint de rester dans une indivision : l'article 815 du code civil permet à tout indivisaire de demander le partage à tout moment. Vendre le bien entier exige en revanche l'unanimité, sauf recours au tribunal par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, procédure prévue par l'article 815-5-1 du code civil qui demande couramment six à dix-huit mois.
Un indivisaire peut aussi céder ses seuls droits indivis, mais les autres bénéficient alors d'un droit de préemption d'un mois.
Directeur Sourcing
Julien Houllière
Il dirige la recherche des biens que le groupe rachète. Les dossiers déposés sur ce site lui parviennent et sont instruits sous sa responsabilité.
Ce que l'indivision vous impose au quotidien
L'indivision naît le plus souvent d'une succession, parfois d'un achat à deux hors mariage. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien, pas une pièce ni un étage. Les décisions sont réparties par le code civil selon leur importance : les actes conservatoires peuvent être pris seul, les actes d'administration courante réclament deux tiers des droits, la vente du bien réclame l'unanimité.
Cette architecture explique la plupart des blocages. Vous pouvez faire réparer une fuite seul, faire voter un ravalement à deux tiers, mais pas vendre sans l'accord de chacun. Pendant ce temps, les charges, la taxe foncière et l'assurance continuent de courir, et elles sont dues par tous à proportion des parts, que le bien rapporte quelque chose ou non.
Une indivision ne se dégrade pas juridiquement. Elle se dégrade financièrement, mois après mois, pendant que les indivisaires attendent.
Les quatre voies de sortie, et ce qu'elles coûtent
Il n'existe que quatre manières de quitter une indivision. Les trois premières sont amiables, la quatrième est judiciaire. Le choix se fait moins sur la préférence que sur le degré d'accord entre les indivisaires.
| Poste | Accord nécessaire | Délai courant | Coût principal |
|---|---|---|---|
| Vente du bien à un tiers | Unanimité | 3 à 8 mois | Frais d'agence et fiscalité de plus-value |
| Rachat des parts par un indivisaire | Accord du cédant | 2 à 4 mois | Droit de partage de 2,5 % sur la valeur, plus émoluments |
| Cession des droits indivis à un tiers | Notification aux autres | 3 à 5 mois | Décote importante sur la quote-part, préemption d'un mois |
| Partage judiciaire | Aucun | 6 à 18 mois et plus | Avocat, expertise, éventuelle licitation aux enchères |
Ordres de grandeur constatés en Île-de-France. Le droit de partage est fixé à 2,5 % par l'article 746 du code général des impôts.
La cession de droits indivis, souvent mal comprise
Vous pouvez vendre votre seule quote-part à un tiers, sans l'accord des autres. Mais vous devez la leur notifier par acte de commissaire de justice en indiquant le prix et l'identité de l'acquéreur : ils disposent alors d'un mois pour préempter, selon l'article 815-14 du code civil.
Surtout, une quote-part isolée vaut nettement moins que sa fraction arithmétique du bien, parce que l'acheteur récupère un droit inconfortable, pas un logement. Les décotes observées sur ce marché sont bien supérieures à celles d'un rachat du bien entier.
C'est pourquoi nous n'achetons pas de quotes-parts isolées. Nous achetons le bien entier, avec l'accord de tous les indivisaires, et nous le disons dès le premier appel plutôt que de vous laisser espérer.
Le partage judiciaire, en dernier recours
Si aucun accord n'émerge, tout indivisaire peut assigner les autres en partage devant le tribunal judiciaire du lieu du bien. Le juge tente d'abord un partage en nature. Si le bien n'est pas divisible, ce qui est le cas d'un appartement, il ordonne la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères, et le prix est réparti entre les indivisaires.
Trois conséquences méritent d'être connues avant de s'engager. Le délai se compte en mois voire en années selon l'encombrement de la juridiction et le nombre de parties. Les frais d'avocat, d'expertise et de procédure viennent en déduction du prix. Enfin, une vente aux enchères se conclut fréquemment sous la valeur de marché, faute d'acquéreurs présents le jour de l'adjudication.
Le partage judiciaire reste néanmoins un levier utile pour débloquer une discussion. La simple assignation ramène souvent les indivisaires réticents à la table, parce que chacun comprend que le résultat sera moins favorable pour tous.
L'autorisation judiciaire de vendre aux deux tiers
Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent faire constater leur intention de vendre par un notaire, qui la notifie aux autres. Si un indivisaire s'y oppose ou garde le silence pendant trois mois, le tribunal peut autoriser la vente, sur le fondement de l'article 815-5-1 du code civil.
Cette procédure est plus courte que le partage judiciaire, mais elle a deux limites. Elle exige réellement deux tiers des droits, ce qui exclut une indivision à parts égales entre deux personnes. Et elle ne s'applique pas lorsque l'un des indivisaires est mineur, sous tutelle ou sous curatelle : dans ce cas, seule la voie du juge des tutelles est ouverte.
Pour aller plus loin
Quand il vaut mieux ne pas vendre maintenant
Une indivision paisible et un bien loué correctement ne justifient pas une vente en urgence. Si les charges sont couvertes par le loyer, si personne ne réclame de trésorerie, et si les indivisaires s'entendent sur la gestion, le temps travaille pour vous.
Une convention d'indivision écrite, signée devant notaire, permet d'ailleurs d'organiser la situation pour cinq ans renouvelables : désignation d'un gérant, répartition des charges, conditions de sortie. C'est une option peu utilisée et souvent préférable à une vente subie.
Ce qui peut bloquer
Voici les points qui ralentissent réellement une vente dans cette situation, et la pièce qui permet de les lever.
Un indivisaire refuse la vente
L'unanimité est requise pour vendre le bien entier. Selon la répartition des droits, la voie des deux tiers avec autorisation judiciaire peut être ouverte, sinon il reste le partage judiciaire.
Pièce à fournir : Attestation notariée précisant les quotes-parts exactes de chaque indivisaire.
Un indivisaire est injoignable
Le silence bloque autant que le refus. Le notaire peut faire notifier l'intention de vendre par commissaire de justice, et le juge peut désigner un représentant si la personne reste absente.
Pièce à fournir : Justificatif des démarches de recherche, et acte de notification par commissaire de justice.
Un indivisaire est sous tutelle, curatelle ou habilitation familiale
La vente exige une autorisation du juge des tutelles, qui fixe généralement un prix plancher. Nous n'engageons pas de prix dans ce cas avant que l'autorisation soit obtenue, et nous vous orientons vers votre notaire.
Pièce à fournir : Jugement de placement sous protection et ordonnance autorisant la vente.
Le conjoint survivant détient un usufruit
Les nus-propriétaires ne peuvent pas vendre en pleine propriété sans l'accord de l'usufruitier. La vente conjointe est possible, avec répartition du prix selon le barème de l'article 669 du code général des impôts.
Pièce à fournir : Attestation de propriété mentionnant l'usufruit, et accord écrit de l'usufruitier.
Un indivisaire occupe le bien sans payer
L'indivisaire qui jouit seul du bien doit une indemnité d'occupation aux autres, en application de l'article 815-9 du code civil. Ce compte se règle au partage et il change la répartition du prix, souvent à la surprise de l'occupant.
Pièce à fournir : Relevé des charges payées par chacun et, si un accord existe, la convention d'occupation.
Des dettes ou une hypothèque grèvent le bien
Une inscription hypothécaire ou une saisie doit être purgée à l'acte. Le notaire prélève sur le prix, ce qui réduit le montant réparti entre les indivisaires.
Pièce à fournir : État hypothécaire demandé par le notaire, et décompte du créancier.
Les pièces à réunir
- Attestation de propriété ou titre de propriété mentionnant les quotes-parts.
- Pièce d'identité de chaque indivisaire et coordonnées à jour.
- Convention d'indivision si elle existe.
- Dernier avis de taxe foncière et appels de charges des deux dernières années.
- Trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété.
- Relevé des sommes avancées par chaque indivisaire pour les charges et travaux.
- Diagnostic de performance énergétique existant, même expiré.
- Coordonnées du notaire chargé du dossier, et le cas échéant de l'avocat déjà saisi.
Si une pièce manque, la vente peut tout de même être préparée. Nous vous indiquons dans quel ordre les obtenir.
Questions fréquentes
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Page mise à jour le 28 août 2026.
Comment nous intervenons dans une indivision
Nous achetons le bien entier, comptant, sans condition suspensive de financement. Concrètement, cela veut dire que la promesse ne comporte pas de clause de prêt susceptible de faire tomber la vente au bout de deux mois, ce qui compte quand plusieurs personnes ont accordé leur calendrier avec difficulté.
Si un indivisaire souhaite conserver le bien et racheter les parts des autres, dites-le nous : dans ce cas, notre estimation vous sert de base de discussion et nous n'avons pas de raison d'aller plus loin.