Vendre un bien reçu en succession

Le décès ouvre la succession, mais il ne vous rend pas propriétaire aux yeux d'un acquéreur. Deux actes du notaire conditionnent la suite : l'acte de notoriété, qui établit qui sont les héritiers et dans quelles proportions, puis l'attestation de propriété immobilière, qui constate le transfert du bien aux héritiers.

Sans cette attestation publiée, aucun notaire n'acceptera de recevoir un acte de vente : il ne peut pas certifier l'origine de propriété.

En pratique, l'acte de notoriété prend deux à six semaines quand les héritiers sont identifiés et joignables. L'attestation de propriété suit, avec sa publication au service de la publicité foncière.

Comptez six à douze semaines entre le décès et le moment où la vente devient possible, davantage si un héritier vit à l'étranger, si un testament doit être interprété, ou si un généalogiste doit rechercher un ayant droit.

Vous pouvez toutefois préparer la vente pendant ce délai. Signer une promesse de vente avant l'attestation est possible si la promesse prévoit expressément que la régularisation intervient après. C'est le mécanisme que nous utilisons : nous engageons notre prix pendant que le notaire termine son travail, et l'acte se signe une fois l'attestation publiée.

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque celui-ci a eu lieu en France, et dans les douze mois s'il a eu lieu à l'étranger. Les droits sont dus au dépôt. C'est le point douloureux : l'administration fiscale calcule les droits sur la valeur du bien, mais la vente qui apportera la trésorerie n'a pas encore eu lieu.

Un enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur la part reçue de chaque parent. Au-delà, le barème en ligne directe est progressif et atteint 20 % dès la tranche courante des successions immobilières franciliennes. Entre frères et sœurs, l'abattement tombe à 15 932 euros (article 779 du code général des impôts) et le taux démarre à 35 % (tarif de l'article 777 du code général des impôts).

Un neveu ou une nièce est taxé à 55 %, une personne sans lien de parenté à 60 %. Ces montants dépendent du lien de parenté et de la situation de chaque héritier : il n'existe pas de barème unique, et la fiche succession de service-public.fr donne le détail. Sur un appartement parisien, l'écart entre héritier direct et héritier collatéral change complètement l'équation.

Deux mécanismes existent pour respirer. Le paiement différé permet, dans certains cas, de reporter le paiement. Le paiement fractionné permet de l'étaler. Les deux sont soumis à l'accord du comptable public, souvent contre garantie, et supportent un intérêt. Votre notaire vous dira lequel est ouvert dans votre cas. Ces demandes prennent du temps : elles se préparent en même temps que la vente, pas après.

Sur le plan de la plus-value, la bonne nouvelle est que le prix de revient retenu est la valeur déclarée dans la succession. Si vous vendez peu après, la plus-value imposable est généralement faible ou nulle. Déclarer une valeur artificiellement basse pour réduire les droits de succession se paie donc mécaniquement en plus-value à la revente.

Sur un bien de succession, trois délais s'additionnent : le délai de règlement de la succession, le délai de commercialisation, puis le délai d'acte. La durée de commercialisation est la seule des trois que personne ne peut annoncer : elle dépend de l'acquéreur qui se présentera, et aucune institution ne la mesure.

Ensuite, entre la promesse et l'acte, il faut compter deux à trois mois : purge du délai de rétractation de dix jours, obtention du prêt de l'acquéreur, demandes d'urbanisme, purge des éventuels droits de préemption.

Notre calendrier est différent parce que nous n'avons pas de prêt à obtenir. Après votre estimation en ligne, nous appelons sur les disponibilités que vous indiquez, nous visitons sous cinq jours, et nous remettons une offre ferme sous 48 heures après la visite.

Le virement, lui, intervient à l'acte notarié, six à dix semaines plus tard : personne ne peut payer avant l'acte, et une société qui vous promet un paiement en quinze jours vous raconte autre chose que la réalité notariale.

C'est la question qui coûte le plus cher aux héritiers. Un logement occupé pendant trente ans par la même personne contient des meubles, des papiers, parfois une installation électrique d'époque. Le débarras d'un deux pièces parisien se facture couramment entre 800 et 2 500 euros selon le volume et l'étage.

Un rafraîchissement complet, peintures, sols et sanitaires, se chiffre chez nous à 300 € par mètre carré : c'est notre barème interne, pas une moyenne de marché.

Ces travaux se justifient si vous avez le temps, la trésorerie et l'accord de tous les héritiers pour les engager. Ils ne se justifient pas si l'un de ces trois éléments manque, ce qui est le cas le plus fréquent. Nous achetons en l'état, meubles et affaires compris si vous le souhaitez : vous emportez ce que vous voulez garder, nous prenons le reste en charge.

Un cas particulier : le bien qui ne peut pas être visité facilement

Certains logements sont difficiles à montrer : encombrement important, absence d'électricité, dégât des eaux non réparé, ou héritiers éloignés qui ne peuvent pas ouvrir la porte à chaque visite. Une commercialisation classique suppose vingt visites. Nous en faisons une, d'une heure, et nous n'y revenons pas.

Dès qu'il y a deux héritiers, le bien est en indivision et la vente exige en principe l'unanimité, en application de l'article 815-3 du code civil. Un seul héritier opposé suffit à bloquer la signature.

Il existe une soupape : les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre, selon l'article 815-5-1, mais la procédure passe par un notaire puis par le juge et prend plusieurs mois.

En pratique, le désaccord porte rarement sur le principe de la vente. Il porte sur le prix, parce que chacun a une valeur en tête et que personne ne sait d'où elle vient. C'est pour cette raison que notre estimation affiche deux chiffres distincts, la valeur de marché estimée et l'offre d'achat comptant indicative, avec le détail du calcul.

Un document que les héritiers peuvent lire ensemble vaut mieux qu'une conversation où chacun avance un chiffre.

Si le désaccord persiste et que l'un des héritiers veut sortir seul, la page consacrée à la sortie d'indivision décrit les options : rachat de parts entre indivisaires, cession de droits indivis à un tiers, ou partage judiciaire.

Nous achetons entre 15 % et 25 % sous la valeur de marché estimée. Cette décote se justifie par le paiement comptant sans condition de prêt, l'achat en l'état et l'immobilisation de notre capital. Elle ne se justifie pas si votre situation ne demande ni vitesse ni certitude.

• La succession est réglée, tous les héritiers sont d'accord, et personne n'a besoin de trésorerie avant l'automne prochain : une vente classique vous laissera davantage.
• Le bien est en bon état, bien placé, avec ascenseur et un diagnostic C ou D : il se vendra vite au prix du marché.
• Les droits de succession sont déjà payés ou fractionnés, et les charges courantes sont supportables à plusieurs.
• À l'inverse, si les droits arrivent à échéance, si le bien se dégrade, ou si les héritiers ne veulent pas gérer une commercialisation à distance, la certitude a une valeur mesurable.

Nous vous dirons franchement dans quel cas vous êtes. Un dossier où le vendeur regrette sa décision six mois plus tard ne nous intéresse pas.