Fin de prêt relais : vendre avant l'échéance

Le prêt relais avance une fraction de la valeur de votre bien actuel, couramment 60 % à 80 % de l'estimation retenue par la banque, pour vous permettre d'acheter avant d'avoir vendu. Pendant sa durée, vous ne remboursez en général que les intérêts, parfois rien du tout dans la formule dite à franchise totale. Le capital est remboursé en une fois, avec le produit de la vente.

Le mécanisme est sain lorsque la vente se conclut dans les délais prévus. Il devient coûteux dès que l'estimation de départ était optimiste. Une banque avance 70 % d'une valeur estimée trop haut, et le vendeur découvre à l'échéance que le prix réellement atteignable ne couvre plus le relais et son nouvel achat.

À l'échéance, trois issues existent et elles ne dépendent pas seulement de vous. La banque peut accorder une prorogation, souvent de six à douze mois, généralement contre un taux revu et parfois des frais de dossier.

Elle peut transformer le relais en prêt amortissable, ce qui allège l'échéance immédiate mais ajoute une charge mensuelle durable. Elle peut enfin prononcer la déchéance du terme et exiger le remboursement intégral.

Cette dernière issue est la plus rare, mais elle existe et elle enclenche une mécanique rapide : mise en demeure, inscription de l'incident, puis procédure de saisie immobilière si rien ne bouge. À ce stade, le calendrier n'est plus le vôtre, et la vente se fait dans des conditions moins favorables qu'une vente choisie.

Le bon réflexe est d'écrire à votre conseiller avant l'échéance, pas après. Une demande de prorogation appuyée par une offre écrite de rachat comptant, avec une date d'acte prévisible, se traite très différemment d'un appel de dernière minute sans document.

Comparer un rachat comptant à une vente classique ne se fait pas sur le seul prix affiché. Il faut ajouter, du côté de la vente classique, tout ce que vous payez pendant les mois d'attente. Voici la structure de calcul, à remplir avec vos propres chiffres.

À ces sommes s'ajoutent les frais d'agence si la vente classique aboutit, couramment 4 % à 6 % du prix en Île-de-France, ainsi que les diagnostics obligatoires. Une fois ces lignes additionnées, l'écart entre une vente en agence, dont la date reste inconnue, et un rachat comptant dans huit semaines se réduit sensiblement, et il peut s'inverser si une baisse de prix devient nécessaire pour trouver preneur.

Nous partons de votre date d'échéance et nous remontons. L'acte notarié demande six à dix semaines après la signature de la promesse, parce qu'il faut purger le délai de rétractation, obtenir les pièces de copropriété, l'état hypothécaire et le décompte de remboursement anticipé de votre banque.

Si votre échéance est dans moins de huit semaines, dites-le au premier appel : nous vous dirons franchement si la date est tenable.

• Estimation en ligne, fourchette immédiate, sans création de compte.
• Appel sur les disponibilités que vous indiquez pour valider l'échéance et les pièces disponibles.
• Visite sous cinq jours, une heure sur place.
• Offre ferme sous 48 heures après la visite, non révisée ensuite.
• Dix jours de rétractation après signature de la promesse, sans frais.
• Virement à l'acte notarié, avec remboursement direct du relais entre les mains du notaire.

Le remboursement du prêt relais s'opère par le notaire, sur présentation du décompte de votre banque. Vous n'avez pas à faire circuler les fonds vous-même, et l'inscription hypothécaire est levée dans le même acte.

Si votre bien est déjà sous promesse avec un acquéreur dont le prêt est accordé, attendez : la vente ira au bout et vous encaisserez le prix plein. Si votre échéance est encore à plus de six mois et que le bien est en bon état dans un secteur liquide, une commercialisation classique bien menée reste le meilleur calcul.

Une prorogation obtenue par écrit à un taux inchangé change également la donne : elle vous rend du temps sans coût supplémentaire notable. Demandez-la avant de vous engager avec nous, et revenez si la réponse est négative.