Achat comptant ou vente à réméré : comparaison honnête

Cette page existe parce que les deux dispositifs sont souvent présentés comme interchangeables, alors qu'ils répondent à deux besoins opposés. Le réméré est un outil de trésorerie temporaire adossé à un logement que vous voulez conserver. Un achat comptant est une cession définitive.

Commencez donc par répondre à cette question, avant de comparer des pourcentages. Une décote de 15 % sur un bien que vous quittez et une décote de 40 % sur un bien que vous espérez racheter ne se comparent pas ligne à ligne.

La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, régie par les articles 1659 à 1673 du code civil. Vous vendez le bien à un investisseur, vous recevez le prix, et vous conservez le droit de le racheter pendant une durée fixée dans l'acte. L'article 1660 du code civil plafonne cette durée à cinq ans, sans possibilité de prorogation.

• La vente est réelle : la propriété est transférée à l'investisseur, publiée au service de la publicité foncière, et les fonds vous sont versés à l'acte.
• Vous restez généralement dans les lieux au titre d'une convention d'occupation précaire, distincte d'un bail, contre le versement d'une indemnité d'occupation.
• Une partie du prix est le plus souvent séquestrée chez le notaire, pour garantir le paiement de l'indemnité et constituer l'apport du rachat futur.
• La faculté de rachat s'exerce en payant le prix convenu dans l'acte, augmenté des frais prévus, avant l'échéance.
• Si la faculté n'est pas exercée dans le délai, elle est perdue de plein droit : l'investisseur reste propriétaire, sans formalité supplémentaire.

Le coût d'un réméré se compose de deux éléments : une décote appliquée à la valeur du bien au moment de la vente, et une indemnité d'occupation versée chaque année jusqu'au rachat. Aucun texte ne les encadre : ils sont fixés librement par l'opérateur, dossier par dossier.

Nous ne publions pas de fourchette : nous n'avons pas mesuré ce marché, et un chiffre que nous ne pouvons pas produire n'aurait rien à faire dans un comparatif où nous sommes l'une des deux parties. Demandez à l'opérateur le coût total par écrit, décote et indemnités cumulées comprises.

Nous ne caricaturons pas ce dispositif. Il a sauvé des situations que rien d'autre ne pouvait sauver, notamment des dossiers de saisie immobilière arrêtés à quelques semaines de l'adjudication. Mais il n'a de sens que si le rachat est réellement finançable à l'échéance, ce qui suppose un plan de sortie crédible dès le premier jour.

Nous achetons le bien pour notre propre compte, avec des fonds préalablement sécurisés et disponibles, nous le rénovons, nous le revendons. Il n'y a ni mandat, ni commission, ni faculté de rachat. Notre rémunération est la remise que nous appliquons à la valeur de marché estimée, comprise entre 15 % à 25 %, et détaillée dans une grille publiée.

• Fourchette indicative en ligne en moins de deux minutes, sans création de compte.
• Appel sur les disponibilités que vous indiquez, visite sous cinq jours.
• Offre ferme écrite sous 48 heures après la visite, non révisée ensuite.
• Aucun frais à votre charge, aucune indemnité, aucun honoraire.
• Dix jours pour changer d'avis après signature de la promesse.
• Virement à l'acte notarié, six à dix semaines après la signature de la promesse.

La contrepartie est claire et sans nuance : vous perdez le logement définitivement. Aucune clause ne vous permet de le récupérer, et nous ne proposons ni location en retour, ni option de rachat.

Une lecture utile de ce tableau : le réméré est plus coûteux par an, notre offre est plus coûteuse une fois. Le réméré conserve une chance, notre offre supprime l'incertitude. Le choix dépend donc moins d'un pourcentage que de la solidité de votre plan à l'échéance.

Cette section est écrite avec le même soin que la suivante, parce qu'elle décrit des situations où nous ne sommes pas la bonne réponse et où nous vous le dirons au téléphone.

• Vous voulez rester dans votre logement et vous êtes attaché à ce logement précis, pour vos enfants, votre travail ou votre santé.
• Votre difficulté est datée et temporaire : un impayé à régulariser, une procédure de saisie à interrompre, une dette fiscale à solder, avec un retour de revenus prévisible.
• Vous avez un plan de sortie identifié : rachat de crédits déjà instruit, reprise d'activité, versement attendu, ou vente d'un autre actif programmée.
• Le bien a une valeur nettement supérieure à votre endettement, ce qui laisse une marge suffisante pour financer le rachat futur.
• Vous préférez payer une indemnité annuelle pour conserver une chance de garder le bien, en connaissant précisément le risque de le perdre.

Dans ces cas, faites instruire un dossier de réméré par un opérateur spécialisé, et faites relire l'acte par votre propre notaire, pas seulement par celui de l'opération. Demandez systématiquement le montant total des sommes que vous aurez versées à l'échéance, et le prix exact du rachat.

• Vous avez décidé de quitter le logement, quelle que soit la raison, et vous cherchez une date certaine plutôt qu'un prix maximal.
• Le rachat futur ne serait pas finançable : revenus insuffisants, âge, taux d'endettement déjà atteint, absence d'apport.
• Vous voulez arrêter de porter le bien : deux logements à payer, logement vacant qui coûte chaque mois, indivision à solder.
• Une échéance datée s'impose à vous : fin de prêt relais, délai fixé par un juge, droits de succession, acte déjà signé ailleurs.
• Le bien présente un défaut ou des travaux qui écartent les acquéreurs particuliers et qu'aucun ajustement de prix ne compense dans votre calendrier.

Et si vous n'avez aucune contrainte de date, aucune des deux solutions n'est la bonne : une vente classique, avec un prix correctement positionné et le temps qu'elle demandera, vous rapportera davantage. Nous le disons aussi souvent qu'il le faut.

Avant d'arbitrer entre réméré et achat comptant, vérifiez que l'une de ces quatre voies ne répond pas mieux à votre besoin. Elles sont souvent moins coûteuses.

• Le prêt hypothécaire : un emprunt garanti par le bien, qui reste votre propriété. Le coût est un taux d'intérêt, pas une décote. Il suppose une capacité de remboursement acceptée par le prêteur.
• Le portage immobilier : vous cédez le bien à un investisseur avec un engagement de revente à votre profit, en restant occupant. Le mécanisme est proche du réméré mais organisé contractuellement plutôt que par la faculté de rachat du code civil : lisez le contrat, les coûts et les conditions de sortie sont propres à chaque opérateur.
• La vente classique avec délai négocié : un prix de marché, et une date de libération des lieux différée dans la promesse. C'est la solution la plus rentable quand votre échéance est à plus de quatre mois.
• Le rachat de crédits : regrouper vos échéances pour réduire la mensualité, sans toucher à la propriété du bien. À examiner avant tout dispositif immobilier.

Si vous êtes en situation de surendettement, la commission de surendettement de la Banque de France est saisissable gratuitement, et le dépôt d'un dossier peut modifier ce qui est possible. Un point d'information auprès d'un point conseil budget, service gratuit, est utile avant toute décision portant sur le logement.