Vendre le logement quand le couple se sépare

La règle applicable dépend d'abord du statut du couple et du mode d'acquisition du bien, indépendamment des sentiments ou de l'usage réel du logement.

• Mariage sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts) : un bien acquis pendant le mariage, même par un seul époux, appartient en général à la communauté. Sa vente nécessite l'accord des deux époux, ou l'autorisation du juge en cas de blocage.
• Mariage sous séparation de biens : chaque bien appartient à celui qui l'a financé et figure à son nom. Un bien acheté en indivision par les deux époux reste soumis aux règles de l'indivision.
• Pacs : les partenaires sont par défaut soumis à un régime de séparation des patrimoines depuis la loi du 23 juin 2006. Un bien acheté à deux est en indivision, chacun selon la quote-part indiquée à l'acte.
• Concubinage : aucun régime légal ne s'applique. Un achat à deux crée une indivision, dans les proportions fixées par l'acte d'achat, indépendamment des apports réels de chacun si l'acte n'a pas été corrigé en conséquence.

En cas de divorce, le juge aux affaires familiales peut, dès l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, attribuer la jouissance du logement à l'un des époux pour la durée de la procédure. Cette attribution ne modifie pas la propriété du bien : elle organise seulement qui l'occupe en attendant le jugement définitif.

L'ordonnance sur mesures provisoires précise si cette jouissance est à titre gratuit ou onéreux. Lorsqu'elle est à titre onéreux, l'époux qui reste dans les lieux doit une indemnité d'occupation à l'autre, calculée en général par référence à la valeur locative du bien, minorée d'un abattement d'usage.

La vente peut intervenir avant le jugement de divorce, avec l'accord des deux époux, ou après, une fois le partage des biens communs organisé par convention ou par le notaire liquidateur.

• La résidence principale bénéficie d'une exonération de plus-value au moment de la vente, quelle que soit la date de la vente par rapport au divorce, à condition qu'elle soit occupée par le vendeur au jour de la cession (article 150 U du Code général des impôts, service-public.fr 2024).
• Un époux qui a quitté le logement avant la vente perd en principe le bénéfice de cette exonération pour sa part, sauf si la vente intervient dans un délai raisonnable après son départ et que le logement est resté sa résidence principale jusqu'à sa mise en vente (doctrine administrative BOFiP, 2024).
• Le partage des biens communs ou indivis entre ex-époux ou ex-partenaires de pacs est soumis à un droit de partage de 1,1 % de l'actif net partagé (article 746 du Code général des impôts, en vigueur depuis 2021).
• Ce droit de partage s'applique que le partage se fasse en nature (l'un garde le bien, verse une soulte) ou par la vente à un tiers suivie du partage du prix.

L'un des ex-conjoints ou ex-partenaires peut racheter la part de l'autre pour conserver le bien seul. Cette opération suppose deux démarches distinctes : le rachat de la quote-part par le versement d'une soulte, et la désolidarisation du prêt en cours auprès de la banque.

La banque n'est jamais tenue d'accorder la désolidarisation. Elle réexamine le dossier comme une nouvelle demande de crédit : elle vérifie que les revenus et la capacité d'emprunt de celui qui reste suffisent à porter seul la mensualité restante. Un refus est fréquent lorsque les revenus du conjoint restant sont insuffisants, ce qui contraint alors à la vente du bien.

La soulte correspond à la somme versée par celui qui garde le bien à celui qui sort de l'indivision, pour compenser sa part de valeur nette.

Le droit de partage de 1,1 % s'applique sur l'actif net partagé, soit dans cet exemple 220 000 euros, ce qui représente environ 2 420 euros à la charge des ex-conjoints, en plus des frais de notaire liés à l'acte de partage.

Quand le bien est vendu à un tiers plutôt que racheté par l'un des deux, le mandat de vente doit être signé par tous les propriétaires. Un mandat signé par un seul indivisaire ne vaut que pour sa quote-part et ne permet pas de vendre le bien entier.

Si l'un des indivisaires refuse de signer sans motif légitime et bloque ainsi la vente, l'article 815-5-1 du Code civil permet à un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de faire constater par un notaire l'intention de vendre.

L'indivisaire minoritaire est alors informé par acte d'huissier et dispose de trois mois pour s'opposer devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai sans opposition, le notaire peut être autorisé à signer la vente.

Pour des époux en instance de divorce, c'est le juge aux affaires familiales qui tranche les désaccords relatifs au logement, y compris la question de sa vente forcée dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.

En dernier recours, à défaut de vente amiable possible, un indivisaire peut demander au tribunal judiciaire d'ordonner la licitation du bien, c'est-à-dire sa vente aux enchères judiciaires. Cette voie est plus longue et aboutit en général à un prix de vente inférieur à une vente amiable.

Lorsqu'un indivisaire occupe seul le logement commun sans l'accord de l'autre, ou en vertu d'une décision judiciaire à titre onéreux, il doit à l'indivision une indemnité d'occupation.

Elle se calcule en général par référence à la valeur locative du bien, parfois réduite par un abattement tenant compte de la précarité du titre d'occupation, dont aucun texte ni aucune décision publiée ne fixe le niveau : nous n'en donnons donc pas d'ordre de grandeur. Cette indemnité est due sur le fondement de l'article 815-9 du code civil.

Il n'existe aucun barème légal : le montant est fixé par le juge, qui l'apprécie souverainement au vu de la valeur locative du bien et des circonstances. Cette indemnité est réglée lors du partage, en déduction de la part revenant à l'occupant.

La plupart des blocages ultérieurs viennent d'un point non tranché au départ. Formaliser les points suivants par écrit, même sous forme d'un simple accord signé des deux parties avant tout mandat, limite les désaccords en cours de vente.

• Le prix plancher en dessous duquel aucune offre ne sera acceptée sans un nouvel accord des deux parties.
• La répartition des frais engagés avant la vente (diagnostics, travaux de présentation, frais d'agence) entre les deux parties.
• La désignation d'un mandataire unique (une seule agence ou un mandat exclusif) pour éviter des visites concurrentes ou des messages contradictoires aux acquéreurs.
• L'ouverture d'un compte séquestre chez le notaire pour recevoir le prix de vente avant sa répartition, plutôt qu'un versement direct à l'un des deux.
• Un délai de décision commun pour accepter ou refuser une offre, afin d'éviter qu'un désaccord ponctuel ne fasse perdre un acquéreur.
• Le sort de l'indemnité d'occupation courue jusqu'à la vente, à déduire ou non du prix de vente lors du partage.