Vendre le logement après une entrée en EHPAD

Le délai de deux ans, et les quatre conditions qui vont avec

Une personne qui entre en établissement cesse d'occuper son logement : au jour de la vente, ce logement n'est plus sa résidence principale, et l'exonération générale attachée à la résidence principale ne s'applique pas. Le code général des impôts prévoit pour ce cas une exonération distincte, à l'article 150 U, II-1° ter. Quatre conditions se cumulent : résider dans un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées, ou dans un établissement pour adultes handicapés ; vendre dans un délai inférieur à deux ans après l'entrée ; n'avoir laissé le logement occupé par personne depuis l'entrée, l'occupation par le conjoint étant admise ; ne pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière au titre de l'année qui précède la vente.

S'y ajoute une condition de ressources, appréciée sur le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. Pour une vente réalisée en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 30 024 € pour la première part de quotient familial, majoré de 7 015 € pour la première demi-part supplémentaire, puis de 5 522 € par demi-part suivante. Ces plafonds changent chaque année et d'autres règles peuvent jouer selon les situations : faites vérifier votre cas par votre notaire ou par votre centre des finances publiques avant de fixer une date de vente.

Qui signe, quand la personne est protégée

Sous tutelle, la vente d'un bien immobilier est un acte de disposition : elle suppose l'autorisation du juge des contentieux de la protection, ou celle du conseil de famille lorsqu'il en a été constitué un. L'article 426 du code civil ajoute une règle propre au logement : sa vente suppose l'avis préalable d'un médecin qui n'exerce pas dans l'établissement où la personne réside. Le tribunal judiciaire de Paris demande en outre deux attestations de valeur établies par deux professionnels de l'immobilier différents.

Le passage devant le juge n'est pas propre à la tutelle : le tribunal judiciaire de Paris publie trois formulaires de requête distincts, l'un pour le tuteur, l'un pour le curateur, l'un pour la personne habilitée. Le périmètre exact des pouvoirs dépend du jugement qui a ouvert la mesure. De notre côté, nous ne remettons pas d'offre sur le bien d'une personne sous tutelle ou sous curatelle tant que l'autorisation du juge n'a pas été obtenue.

Ce que coûte l'établissement

Les frais d'hébergement courent dès l'admission, alors que le logement continue de coûter ses charges, sa taxe foncière et son assurance. Les prix ci-dessous sont ceux de 2024, publiés par la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie à partir de son application Prix-ESMS : prix de séjour de référence moyen d'une chambre seule en hébergement permanent, tarif d'hébergement et tarif dépendance des groupes iso-ressources 5 et 6 compris.

Pour une chambre non habilitée à l'aide sociale à l'hébergement, ce prix moyen atteint 5 106 € par mois à Paris et 4 186 € par mois dans les Hauts-de-Seine, les deux niveaux les plus élevés de France hors départements d'outre-mer, contre 3 128 € par mois en moyenne nationale. Pour une chambre habilitée à l'aide sociale, il est de 2 921 € par mois à Paris, 2 502 € en Seine-Saint-Denis et 2 475 € dans le Val-de-Marne, contre 2 164 € par mois en moyenne nationale. En 2024, ces prix ont augmenté de 4,0 % en moyenne.

Ces montants ne disent rien de votre reste à charge, qui dépend de vos ressources, de l'allocation personnalisée d'autonomie et, le cas échéant, de l'aide sociale à l'hébergement. Si le délai de deux ans n'est pas contraint, si le bien est en bon état et si aucune autorisation judiciaire n'est en attente, une vente classique rapporte davantage : notre offre se situe entre 15 % et 25 % sous la valeur de marché estimée, et notre comparateur, qui chiffre les deux scénarios avec vos données, conclut parfois contre nous. Si une autorisation du juge est en cours, aucun calendrier de vente ne tient avant qu'elle soit rendue, quel que soit l'acquéreur.