Indivision bloquée : les recours possibles pour vendre

L'article 815-3 du Code civil distingue plusieurs niveaux de décision. Les actes d'administration courante (gérer, entretenir, donner mandat) requièrent l'accord des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis. La vente du bien entier, elle, est un acte de disposition qui exige en principe l'unanimité de tous les indivisaires, sauf recours à la procédure de l'article 815-5-1.

La convention d'indivision, établie devant notaire, organise la gestion du bien pour une durée déterminée ou indéterminée. Elle ne règle pas à elle seule le désaccord sur une vente, mais peut prévoir une clause de gestion facilitant la prise de décisions futures.

Un indivisaire peut aussi recevoir mandat des autres pour agir en leur nom dans les actes d'administration. Ce mandat, écrit et signé, simplifie les démarches courantes (contact avec le syndic, entretien) mais ne permet pas de vendre seul le bien entier.

Le partage amiable, réalisé devant notaire, reste la voie la plus rapide : deux à six mois en moyenne lorsque les indivisaires s'entendent sur le principe. À défaut d'accord, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire sur le fondement de l'article 815 du Code civil (nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision), en saisissant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.

Depuis la loi du 12 mai 2009 et son décret d'application, l'article 815-5-1 du Code civil permet à des indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis de faire constater par un notaire l'intention de procéder à la vente. Le ou les indivisaires minoritaires sont alors notifiés par acte d'huissier.

S'ils ne réagissent pas dans un délai de trois mois, ou si le juge estime leur refus contraire à l'intérêt commun, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente sans leur signature.

Si un indivisaire est introuvable, le tribunal judiciaire peut désigner un mandataire successoral ou un représentant pour agir en son nom, sur requête des autres indivisaires. Si un indivisaire est placé sous tutelle ou curatelle, l'accord de son tuteur ou curateur, parfois avec autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille, est nécessaire avant toute vente.

Lorsque le partage en nature est impossible, le tribunal peut ordonner la licitation, c'est à dire la vente aux enchères judiciaires du bien indivis. Cette voie est en général la plus coûteuse et la plus lente : frais de procédure, honoraires d'avocat obligatoire, frais d'expertise et de publicité, souvent plusieurs milliers d'euros au total.

Le prix obtenu aux enchères judiciaires est fréquemment inférieur à celui d'une vente amiable en agence, faute de mise en valeur du bien et de délai de commercialisation classique.

Un indivisaire peut vendre sa quote-part sans l'accord des autres, à condition de notifier son projet aux coïndivisaires par acte d'huissier, en indiquant le prix et les conditions envisagées (article 815-14 du Code civil). Les coïndivisaires disposent alors d'un délai d'un mois pour exercer leur droit de préemption, c'est à dire acheter la quote-part en priorité au même prix.

En pratique, un tiers acheteur d'une simple quote-part indivise est rare : il devient copropriétaire indivis avec des personnes qu'il ne connaît pas, sans garantie de pouvoir occuper ou revendre facilement le bien. Le prix obtenu pour une quote-part seule est donc souvent inférieur à sa valeur proportionnelle dans le bien entier.

Un indivisaire qui occupe seul le bien indivis doit, sauf accord contraire, une indemnité d'occupation aux autres indivisaires, proportionnelle à leur quote-part et à la valeur locative du bien. Cette indemnité peut être fixée à l'amiable ou par le juge en cas de désaccord, et se calcule en général sur la valeur locative du marché, minorée parfois d'un abattement pour tenir compte de la précarité de l'occupation.

Ces modèles constituent un point de départ. Ils ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé. Avant tout envoi, en particulier pour une mise en demeure ou une procédure de vente forcée, un avis de notaire ou d'avocat reste recommandé, surtout si le dossier comporte un indivisaire mineur, protégé ou injoignable.

Mise en demeure d'un coïndivisaire silencieux

Madame, Monsieur, Je me permets de revenir vers vous concernant le bien indivis situé à [adresse du bien], dont nous sommes copropriétaires indivis depuis [événement, succession ou séparation, date]. Malgré mes précédentes sollicitations des [dates], je reste sans réponse de votre part concernant [le projet de vente amiable / la gestion courante du bien].

Je vous mets en demeure de bien vouloir me faire connaître votre position dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la présente, faute de quoi je me réserve le droit d'engager les démarches prévues par le Code civil pour sortir de cette situation, y compris la saisine du tribunal judiciaire. Je reste naturellement disponible pour échanger amiablement avant toute démarche judiciaire.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Proposition de partage amiable

Madame, Monsieur, Je vous propose que nous engagions ensemble une démarche de partage amiable du bien indivis situé à [adresse], afin de mettre fin à l'indivision dans de bonnes conditions pour chacun. Je suggère que nous prenions contact avec Maître [nom du notaire], qui a en charge le dossier de [succession / indivision], afin qu'il nous propose un projet d'acte de partage tenant compte des quotes-parts de chacun.

Je reste ouvert à toute discussion sur les modalités, y compris sur une éventuelle vente à l'un des indivisaires ou à un tiers. Merci de me faire connaître votre disponibilité pour un rendez-vous chez le notaire dans les meilleurs délais. Cordialement.

Notification de vente de quote-part au notaire

Maître, Je vous informe de mon intention de céder ma quote-part indivise dans le bien situé à [adresse], dont je détiens [fraction] des droits indivis, au prix de [montant] euros, à [nom de l'acquéreur envisagé, ou indication que l'acquéreur reste à déterminer].

Conformément à l'article 815-14 du Code civil, je vous serais reconnaissant de bien vouloir notifier ce projet aux autres indivisaires afin qu'ils puissent exercer, s'ils le souhaitent, leur droit de préemption dans le délai légal d'un mois. Je reste à votre disposition pour tout complément d'information.

Cordialement.

Demande d'indemnité d'occupation

Madame, Monsieur, Je constate que vous occupez seul(e) depuis le [date] le bien indivis situé à [adresse], dans lequel je détiens une quote-part de [fraction]. En l'absence d'accord écrit entre nous sur les modalités de cette occupation, je vous demande le versement d'une indemnité d'occupation, calculée sur la base de la valeur locative du bien, à compter du [date de début d'occupation].

Je vous propose que nous en fixions ensemble le montant à l'amiable, le cas échéant avec l'aide du notaire en charge du dossier, avant d'envisager toute autre démarche. Cordialement.