Vendre un bien classé F ou G en 2026

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 fixe un calendrier de sortie progressive des logements les plus énergivores du marché locatif : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034 (article L.

173-2 du Code de la construction et de l'habitation). Ce calendrier s'applique aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements.

Un propriétaire peut donc vendre un bien classé F ou G sans délai imposé par la loi, à condition de respecter les obligations d'information qui s'appliquent à toute vente (DPE et, le cas échéant, audit énergétique).

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G en monopropriété (maison individuelle, ou immeuble entier vendu par un seul propriétaire) doit être accompagnée d'un audit énergétique réglementaire, annexé au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Cette obligation devait initialement s'étendre aux logements classés E au 1er janvier 2025, mais son entrée en vigueur pour cette classe a été reportée : il convient de vérifier le calendrier applicable au moment de la vente sur service-public.fr.

Pour un logement en copropriété (appartement), l'audit énergétique individuel n'est en général pas exigé de la même façon : c'est le DPE collectif ou individuel qui s'applique, selon la configuration de l'immeuble. Le vendeur doit vérifier la règle applicable à son bien avec un diagnostiqueur certifié.

Contenu de l'audit

• Un état des lieux du bâti et des équipements (isolation, chauffage, ventilation, production d'eau chaude).
• Au moins deux scénarios de travaux : un scénario permettant un gain d'au moins deux classes DPE, un scénario permettant d'atteindre la classe B ou la meilleure classe accessible techniquement.
• Une estimation du coût des travaux recommandés et des aides mobilisables au moment de la réalisation de l'audit.
• Une estimation de la performance énergétique après travaux.

Le coût réel d'un audit énergétique se situe le plus souvent entre 500 et 1 000 euros pour une maison individuelle, selon la surface et le prestataire (ordre de grandeur, ADEME, 2025). Il doit être réalisé par un professionnel certifié (auditeur agréé, bureau d'études RGE, ou architecte formé), différent dans certains cas du diagnostiqueur qui réalise le DPE seul.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est valable dix ans depuis la réforme du 1er juillet 2021.

Les DPE réalisés avant cette date selon l'ancienne méthode ont une durée de validité réduite : ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023, et ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025 (service-public.fr, 2025).

Le classement F correspond à une consommation d'énergie primaire comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an, le classement G à une consommation supérieure à 420 kWh/m²/an (méthode de calcul en vigueur depuis juillet 2021, ADEME). Un DPE F ou G proche du seuil inférieur de sa classe peut parfois basculer en classe E avec des travaux ciblés et limités, ce qu'un audit permet de vérifier précisément.

Un acquéreur informé d'un DPE F ou G intègre en général trois éléments dans sa négociation : le coût des travaux nécessaires pour atteindre une classe énergétique correcte, le délai et la contrainte de réalisation de ces travaux (habiter un chantier ou attendre avant d'emménager), et le risque de restriction future si le bien devait un jour être mis en location.

Dans les faits, la négociation porte le plus souvent sur une déduction proche du montant des travaux prioritaires identifiés dans l'audit, parfois majorée d'une marge de précaution. Fournir l'audit dès la mise en vente, plutôt qu'à la demande de l'acquéreur, évite en général une négociation plus dure fondée sur des estimations non vérifiées.

Plusieurs études notariales et immobilières publiées depuis 2022 mesurent un écart de prix, dit décote verte, entre des biens comparables classés F ou G et des biens classés D dans le même secteur. En Île-de-France, cet écart se situe le plus souvent entre 5 % et 15 % du prix pour les maisons, avec des variations selon le type de bien, la commune et la tension du marché local.

Ce chiffre reste un ordre de grandeur global : il ne s'applique pas de façon automatique à un bien précis, et certains biens F ou G bien situés se vendent avec une décote plus faible que la moyenne.

Pour les appartements en copropriété, la décote observée est en général plus faible que pour les maisons, car les charges de copropriété et les parties communes atténuent le poids de l'étiquette énergétique individuelle dans la décision d'achat.

Un propriétaire d'un appartement classé F ou G en copropriété ne maîtrise pas seul l'amélioration de la performance énergétique du bâtiment. Les travaux d'isolation par l'extérieur, de remplacement de chaudière collective ou de ventilation dépendent d'un vote en assemblée générale, qui peut être différé de plusieurs années selon la volonté des copropriétaires et le financement disponible.

Dans cette situation, le vendeur peut fournir le dernier plan pluriannuel de travaux (obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, loi Climat et résilience) et les procès-verbaux d'assemblée générale évoquant des travaux énergétiques, pour montrer à l'acquéreur qu'une amélioration collective est engagée ou envisagée, sans pouvoir garantir de calendrier.

Plusieurs aides existent pour financer des travaux de rénovation énergétique : MaPrimeRénov' dans son parcours accompagné pour les rénovations d'ampleur, l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ, jusqu'à 50 000 euros pour un bouquet de travaux), et des aides locales variables selon la commune ou le département (ANIL, service-public.fr, 2025).

Mentionner ces aides dans l'annonce ou lors des visites peut aider l'acquéreur à se projeter, mais ne réduit pas les obligations d'information du vendeur ni le montant de la négociation attendue.

Trois voies s'offrent au propriétaire d'un bien F ou G qui doit vendre. Le choix dépend du budget disponible, du délai supportable et de la tolérance au risque de chantier.

Rénover avant de vendre rapporte davantage qu'une vente rapide lorsque trois conditions sont réunies : le budget travaux est disponible sans emprunt contraignant, le bien se situe dans un secteur où la demande valorise nettement les biens économes (ce qui est le cas dans une grande partie de la petite couronne), et le vendeur peut absorber le temps du chantier avant la mise en vente effective, sans date imposée.

À l'inverse, quand le budget travaux doit être emprunté, quand le calendrier de vente est contraint, ou quand l'état du bien nécessite des travaux plus larges que la seule performance énergétique, vendre en l'état ou céder à un acheteur professionnel devient plus réaliste.