Ce qui reste vraiment dans votre poche : vente classique ou vente comptant

Le prix affiché d'une annonce n'est jamais ce que le vendeur touche réellement. Entre le prix de vente et le virement reçu chez le notaire, plusieurs postes viennent en déduction, certains fixes, d'autres variables selon la durée de commercialisation. Ce document additionne ces postes pour les deux modes de vente et permet une comparaison net à net.

Ce document peut aussi servir de pièce jointe à un dossier d'offre : il doit rester compréhensible sans connaître au préalable le fonctionnement de Rachat Immo.

En Île-de-France, la commission d'agence se situe le plus souvent entre 4 % et 7 % TTC du prix de vente, selon le mandat et le type de bien (FNAIM, 2025). Elle est due au moment de la signature de l'acte authentique.

Selon les termes du mandat, elle peut être formellement à la charge de l'acquéreur ou du vendeur, mais dans les deux cas, elle réduit en pratique le montant net perçu par le vendeur, car elle influence le prix net vendeur négocié.

• DPE (diagnostic de performance énergétique) : entre 100 et 250 euros, valable 10 ans.
• Loi Carrez (mesurage de la surface privative en copropriété) : entre 80 et 150 euros.
• Amiante, plomb, termites, électricité et gaz selon l'âge et la zone du bien : entre 250 et 600 euros au total pour un dossier complet.
• Un dossier de diagnostics techniques complet coûte en général entre 400 et 900 euros selon l'âge du bien et la présence ou non d'installations à vérifier (ADEME, 2025).

Si le bien est encore grevé d'une hypothèque ou d'une caution, la mainlevée d'hypothèque coûte en général entre 0,3 % et 0,6 % du capital initialement emprunté, avec un minimum forfaitaire de quelques centaines d'euros (notaires de France, 2025).

Le remboursement anticipé du prêt peut donner lieu à une indemnité (IRA), plafonnée par la loi à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts, le montant le plus faible étant retenu (article R313-25 du Code de la consommation). Certains contrats prévoient une exonération en cas de vente liée à un changement de situation professionnelle ou familiale : il convient de vérifier les conditions générales du prêt.

Le prorata de taxe foncière et de charges de copropriété au jour de l'acte est en général neutre pour le vendeur, dans la mesure où il correspond à une répartition du temps d'occupation réel entre les deux parties.

En revanche, une négociation post-visite ou post-diagnostic (travaux découverts, désordre technique signalé) réduit fréquemment le prix de vente final. Cette baisse se situe couramment entre 2 % et 8 % du prix affiché initialement (observation courante du marché, sans source chiffrée unique).

Chaque mois de commercialisation supplémentaire ajoute le coût détaillé dans le guide sur le coût du temps : charges, taxe foncière au prorata, assurance, entretien, éventuels intérêts d'emprunt.

La résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière (article 150 U du Code général des impôts).

Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention menant à une exonération totale au-delà de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (service-public.fr, 2025).

Les frais de notaire et d'acte, souvent appelés frais de notaire, sont à la charge de l'acquéreur (article 1593 du Code civil). Ils n'entrent donc pas dans le calcul du net vendeur.

Exemple pour un bien dont la Valeur de marché estimée est de 300 000 euros, avec un capital restant dû de 100 000 euros, et une décote de rachat comptant de 18 %. Aucune durée de commercialisation n'entre dans le calcul : elle n'est pas connue, et nous ne la remplaçons pas par une hypothèse.

Comme le montre l'exemple ci-dessus, la vente classique conserve le plus souvent un net supérieur dès lors que le bien se vend sans attente prolongée, sans négociation lourde, et sans contrainte de calendrier obligeant à accepter une offre rapide.

L'écart se réduit, voire s'inverse, quand le portage se prolonge fortement (bien difficile à vendre, marché local peu actif), quand des travaux importants apparaissent en cours de commercialisation, ou quand une contrainte personnelle (succession à clôturer, indivision à sortir rapidement, double charge de prêt relais) impose un délai court incompatible avec une vente classique.

Ce document ne remplace pas une estimation individuelle. Il fournit une méthode de calcul applicable à tout bien, à condition d'y insérer les chiffres réels de la situation.